Dražby jsou stále zlatý důl na zajímavé investiční nemovitosti

Hned na začátku vás musím zklamat. Už to není, co bývalo. Kde jsou ty doby kdy jsem přišel na dražbu rodinného domu a byl jsem tam jediný zájemce. Když to píšu, tak mě napadá, že v této chvíli se čtenáři rozdělí na dvě skupiny. Jedna si řekne: „Vždyť je to pravda, nic není, jak bývalo. Nemá význam se ani pokoušet něco vydražit.“
Optimistická část čtenářů ví, že tímto okamžikem odpadla nejméně polovina zájemců. S heslem: „Kdo nic nezkusí, nic nedostane,“ se jdou podívat, co zajímavého se draží.

Někdy se stává, že si zájemci o dražbu zajímavé nemovitosti myslí, že bude mnoho dražitelů a vůbec se nepřihlásí do dražby. Může si jich to myslet tolik, že budete jediní, kteří se dražby nakonec zúčastní.

Má ještě vůbec význam dražit nemovitosti?
Samozřejmě že má. Jen musíte o dražené nemovitosti získat víc údajů. Mnoho lidí je líných udělat něco navíc. Pokud mezi ně nepatříte, tak si předem zjistěte dostatek informací o dražené nemovitosti.
Úspěch v dražbě dnes není ani tak dám tím, zda zájemce uspěje či neuspěje v dražbě, ale tím, co za své peníze získá. Úspěšná dražba je především o dobrých informacích.

Jiná situace je, když dražitel hledá vhodnou nemovitost pro vlastní bydlení. Úplně jiná situace je v případě, kdy má dražená nemovitost sloužit jako investice.

Na rozdíl od koupě nemovitosti pro vlastní bydlení si investor musí vždy položit několik důležitých otázek:

  • Jaké náklady bude muset vynaložit, než bude nemovitost schopná pronájmu?
  • Jak vysoké je místně obvyklé nájemné?
  • Je nemovitost obsazená či prázdná?
  • Obývají nemovitost lidé, které chci mít jako nájemce?
  • Jsou současní nájemci schopni platit nájem podle mých představ?
  • Jaké má dražená nemovitost možnosti při generování dalších příjmů? (existence obchodních či výrobních prostor, možnost změny bytových prostor na nebytové, využitelná půda nebo pozemky kolem domu, možnost umístění reklamy, atd.)
  • Jaký je vývoj cen obdobných nemovitostí v dané lokalitě vzhledem k nárůstu hodnoty nemovitosti?

Pokud zájemce o dražbu získá dostatek informací udělá si vcelku jasný obrázek o tom, zda je právě pro něj dražená nemovitost zajímavá či nikoliv. Hlavně si může spočítat do jaké výše je případná investice ještě výhodná a od jaké částky už začíná být ekonomickým hazardem. Důležitým faktem je, že pro každého má ta stejná nemovitost úplně jiné využití. Tím pádem naprosto odlišnou cenu.
Jestliže je dražitelem automechanik a nemovitost nabízí prostor pro jeho podnikání, tak ví, že může za draženou nemovitost nabídnout víc než ostatní. Jeho podnikání mu draženou nemovitost velmi rychle zaplatí. Když patří k draženým nemovitostem kus lesa, tak to někteří považují za přítěž. Je to pro ně starost navíc. Pro tesaře nebo truhláře je les zdrojem suroviny, kterou dokáží po zpracování prodat za násobek její ceny. To, co je pro jedny starost může být pro druhé obrovská výhoda. Zkušení investoři především hledají, jaké výhody může dražená nemovitost nabídnout právě jim.

Aktuální příklad ze života
Minulý týden mě zaujal řadový dům postavený ve středu malého města ve Zlínském kraji. V centru města je prakticky nemožné najít volný stavební pozemek. Za draženým domem jsou velké pozemky. Objekt je situován jako čtvrtý od křižovatky. K pozemku tak není přístup z boku.  Za domem ovšem vede obecní cesta. Bohužel cesta je tak úzká, že se na ní dá jen stěží projet na kole. V této chvíli tedy není k zadní straně pozemku jiný přístup než touto úzkou cestičkou. Mohlo by se zdát, že to není příliš dobrá investice.
K hraně pozemku je ze sousední ulice pouhých 34 metrů. Budu jednat s majiteli pozemků na obou stranách hranice obecní cesty, zda by mi prodali část svých pozemků. Stačí mi odkoupit pozemek o délce maximálně 50 metrů a šířce 2–3 metry.  Tím by se z úzké cestičky udělala dostatečně široká přístupová cesta k zadní části pozemku za draženou nemovitostí.
Za 100–150 m2 mohu vlastníkům nabídnout mimořádně vysokou cenu. Tu si ještě před dražbou pojistím podpisem smlouvy o budoucí smlouvě kupní. Pozemky koupím jen po úspěšné dražbě. Zpřístupnění zadní části pozemků by znamenalo jeho změnu ze zahrady na stavební pozemek. Vzhledem k nemožnosti získat v této části města pozemek na stavbu domu by jeho cena mohla převýšit cenu draženého domu.

Ještě v této chvíli nevím, jak to dopadne.

Co vím je, že stačilo objevit to, v čem by mohla být právě tato nemovitost zajímavější než ostatní. Kdyby se navíc podařilo vykoupit pozemky po celé délce této uličky otevře se cesta k prodeji mnoha dalších pozemků, které na ni navazují z obou stran.  Mohla by vzniknou celá nová ulice.