11 způsobů bezpečného investování do nemovitostí

Investování pro ty, kteří se nechtějí o nic starat

Businessman Holding A Clipboard And Writing, Out Door

Investovat bez starostí můžete tak, že vložíte peníze do nemovitostního fondu. Ten ovšem negarantuje žádný zisk. Také můžete zhodnocení svých investic nechat na profesionálech, kteří se na realitním trhu pohybují každý den. Zde dostanete nejen garanci ve výši sjednaných úroků, ale také bezpečné zajištění vaší investice tak, aby se vaše investice vždy vrátila v dohodnuté výši.

  1. Investice do realitních fondů
    Jedna z oblíbených konzervativních investic jsou nemovitostní fondy. O investici prostřednictvím fondu se nemusíte starat. Ovšem také předem nevíte, jaký příjem z této investice budete mít. V ČR fungují čtyři nemovitostní fondy otevřené veřejnosti. Prostředky jsou vloženy do reálných nemovitostí, které jsou v majetku fondu a jsou pronajaty. K investování vám stačí 500 Kč. Investovat můžete jednorázově, pravidelně i nepravidelně. Peníze máte k dispozici – kdykoli můžete podat žádost o zpětný odkup podílových listů.
  2. Investice s předem garantovaným výnosem zajištěným nemovitostí
    Investujte s garantovaným ziskem. Minimální investice je 100 000 Kč na jeden rok. Maximální doba investování je 5 let. Dobu investování lze kdykoliv prodloužit. Garantovaný výnos je 7–9 % z investované částky ročně. Výše úroků se řídí délkou investice. Úroky se vyplácí bez jakýchkoliv srážek, vždy k 15. 12. každého roku. Každá investice je zajištěna zástavním právem na nemovitosti. Všechny nemovitosti jsou pojištěny na novou hodnotu, pojištěním domácnosti (pokud je to nemovitost určená k bydlení) a pojistkou na odpovědnost v případě, že by vznikla škoda třetí osobě.

Investování s většími výnosy

Investoři, kteří hledají vyšší výnos, musí kromě finančních prostředků do investování také vložit svůj čas. A nejen to. Je třeba přiměřené míry informací, aby se dokázali v problematice investování do nemovitostí dostatečně orientovat.

  1. Koupě investiční nemovitosti (domu, bytu) za účelem jejího pronájmu
    Jedná se o nejčastější způsob samostatného investování. Vzhledem k tomu, že jde zpravidla o dlouhodobou investici, je třeba jisté míry opatrnosti a předvídavosti věcí příštích. Při výpočtech možných výnosů, je lepší být mírně pesimistický. Pokud si chcete nemovitost nechat na mnoho let, je dobré hned od začátku myslet na tvorbu rezervního fondu na opravy. Tak vás alespoň nezaskočí žádné nenadálé výdaje. Vše máte pod svou kontrolou a nemovitost je něco, co má za každých okolností svoji cenu. Její cena nikdy nemůže klesnout na nulu.
  2. Výhodně koupit a ještě výhodněji prodat (spekulace)
    Druhým nejčastějším způsobem investování do nemovitostí je výhodná koupě nemovitosti (nejčastěji v dražbě) a její následný prodej za výhodnější cenu. Tento způsob investování je vhodný pro zkušené investory, kteří mají velmi dobrý přehled o cenách nemovitostí v regionu, kde se kupovaná nemovitost nachází. V žádném případě se nelze řídit cenami nemovitostí uvedenými na realitních portálech. Tyto nemovitost jsou tam proto, že jejich cena je příliš vysoká a za tuto cenu o ně není zájem. Jinak by už byli dávno prodané. Jejich skutečná tržní cena může být o 10–30 % nižší. Nevýhodou tohoto druhu investování je vysoké zdanění zisku.
  3. Výhodně koupit, opravit a prodat
    Obdobným druhem investování je výhodná koupě nemovitosti, její oprava a následný prodej. Tento druh investování je vhodný pro investory, kteří mají s opravami nemovitostí zkušenosti. Musí vědět, jak za co nejméně peněz, dosáhnout největšího efektu tak, aby maximálně zvýšili cenu nemovitosti v očích potenciálních kupců. Jestli nechcete vyhazovat zbytečně peníze, musíte opravit to, co kupující nejvíc zajímá.
  4. Koupit pozemek, postavit novostavbu a výhodně prodat
    Tento postup je už pro velmi zkušené a ostřílené investory, kteří mají zkušenosti se stavbou rodinných domů a jejich prodejem. Zde lze dosáhnout největších výnosů, ale k jejich realizaci potřebujete největší množství finančních prostředků. Kromě znalostí se stavbou rodinných domů, musí mít investor také velmi dobré znalosti o cenách nemovitostí v lokalitě, kde chce stavět. Velmi snadno by se mu mohlo stát, že o vybranou lokalitu nebude takový zájem, jak předpokládal, a jeho zisk se nebezpečně přiblíží nule. Je to už taková „vyšší dívčí“.

Specifické způsoby investování s malými vklady

Následující způsoby investování do nemovitostí lze realizovat s malými finančními prostředky, ale s vysokou mírou zisku. Předpokladem je ovšem uzavření kvalitních smluv, ještě před vlastní investicí a volba správného postupu. Vzhledem k jejich složitosti, nelze tento způsob investování popsat v několika málo řádcích.

Koupit v dražbě podíl na nemovitosti a následně si jej nechat splácet od ostatních spoluvlastníků, s předem dohodnutým navýšením
V dražbách lze velmi výhodně nakoupit podíly na nejrůznějších nemovitostech. Než tak učiníte, je třeba velmi pečlivě připravit všechny smlouvy, abyste měli zajištěno, že vám ostatní spoluvlastníci podíl splatí, s předem dohodnutým navýšením. Zprostředkuji vám kompletní právní servis, který ošetří všechny případné problémy, které by z takové transakce mohly vzniknout. Kvalitní smlouvy a vhodně zvolený postup zajistí, aby vaše investice byla řádně a včas splacena.

  1. Koupit v dražbě podíl na nemovitosti a společně s dalšími spoluvlastníky celou nemovitost se ziskem prodat
    Jedná se o obdobu předcházejícího způsobu investování, jen s tím rozdílem, že ještě před začátkem investování se smluvně ujedná prodej celé nemovitosti.
  2. Půjčka zajištěná zástavním právem na nemovitosti
    Mnoho lidí potřebuje půjčit peníze. Z různých důvodů je nemohou získat od banky. Finanční půjčka poskytnutá investorem je zajištěna zástavním právem na nemovitosti dlužníka. Je to nejběžnější zajištění půjčky, jaké používají banky na celém světě. Asi vědí, proč to tak dělají. Proč to tedy nedělat stejně?
  3. Půjčka zajištěná přechodným vlastnictvím nemovitosti
    Bezkonkurenčně nejlepším způsobem zajištění půjčky je přechodný převod vlastnictví nemovitosti do rukou věřitele (tzv. zajišťovací převod). Po doplacení závazku dlužníka, se nemovitost převede zpět do jeho vlastnictví. V případě, že dlužník své závazky nesplní, může věřitel nemovitosti prodat a ze zisku uspokojit svoji pohledávku.
  4. Postupné navyšování hodnoty vlastních nemovitostí
    Tento originální způsob získání nemovitosti vašich snů, vyžaduje jednu jedinou podmínku a tou je dostatek času. K jeho realizaci stačí zcela minimální prostředky, například ze stavebního spoření. Naprosto ideální je pro mladé lidi (vysokoškoláky), kteří budou ještě nějakou dobu bydlet u rodičů, nebo na kolejích a neplánují koupi vlastního bydlení.

Když to neuděláte teď, tak kdy?

Možná se vám teď některé věci zdají složité. Když si vzpomenete na minulé zkušenosti, tak vám také ledacos připadalo složité. Nakonec jste to perfektně zvládli. Když si nebude s něčím vědět rady, prostě zavoláte nebo napíšete mail. Smlouvy, které budete potřebovat, vám připraví zkušený právník.

Chcete se dozvědět víc?

  • CHCETE VĚDĚT O NOVINKÁCH ZE SVĚTA INVESTIC?
  • Nejnovější příspěvky
  • FACEBOOK

    Jak se bránit vysokým úrokům z hypoték?

    Každý rok čeká přibližně 150.000 lidí ukončení fixace úrokové sazby u hypoték a nastavení nové výše úrokových sazeb. Ti, co měli nastavenou splátku hypotéky tzv. na krev teď zažívají krušné chvíle. Skok z cca 2 % úroku na cca 6 % úrok může v některých případech vést až k nucenému prodeji jejich nemovitosti.

    Vyplatí se refinancovat hypotéku v době vysokých úrokových sazeb?

    Určitě se to nevyplatí v prvních letech splácení hypotéky. V té době převážnou část splátky tvoří úroky a jen malou část jistina, kterou se snižuje zadlužení. To znamená, že máte splacenou jen malou část úvěru. V případě, že splácíte hypotéku delší dobu stojí refinancování za zvážení. V rámci nového úvěru budete splácet pouze zůstatek nesplacené části původní hypotéky. Tím by se splátky hypotéky mohly výrazně ponížit i přes zvýšené úroky. Refinancování původní hypotéky nejvíc pomůže těm, kteří si ještě mohou nasmlouvat dlouhou dobu splatnosti a splácení roztáhnout na co nejdelší dobu.

    Pokud máte nesplacenou část úvěru nižší, jak 1 milión můžete využít úvěru na bydlení, bez nutnosti zajistit úvěr zástavním právem. Úroky z těchto úvěrů jen velmi málo přesahují splátku běžné hypotéky. Tím pádem nebude vaše nemovitost zatížena žádným břemenem a můžete ji bez souhlasu banky pronajímat nebo prodat

    Pokud máte nesplacenou část úvěru nižší, jak 1 milión můžete využít úvěru na bydlení, bez nutnosti zajistit úvěr zástavním právem. Úroky z těchto úvěrů jen velmi málo přesahují splátku běžné hypotéky. Tím pádem nebude vaše nemovitost zatížena žádným břemenem a můžete ji bez souhlasu banky pronajímat nebo prodat.

    Vysoké úroky nejsou navždy!

    Jednou z možností, jak částečně eliminovat dlouhodobě vysoké úroky je sjednat fixaci úrokové sazby na kratší dobu, například na 3 roky. Zde je úroková sazba (říjen 2023) aktuálně cca 5,6 % V případě fixace úroků na jeden rok se úroky pohybují kolem 7 %, a to už by tak výhodné být nemuselo. S klesající inflací budou postupně klesat i úroky z hypoték. Za rok by mohl být úrok nižší než dnes. Pokud se nic zvláštního nestane je velká pravděpodobnost, že za tři roky budou úroky někde úplně jinde. Nečekejte žádné skokové snižování úroků. Zvyšování úroků probíhá vždy rychleji než jejich snižování.

    Vyplatí se předčasné splacení hypotéky?

    Na to není jednoznačná odpověď. Rozhodně se nevyplatí těm, kteří dokážou hotovost, kterou mají k dispozici zhodnotit výš, než je zvýšený úrok. Nicméně i v tomto případě je řešením sjednat fixaci úrokové sazby jen na jeden rok.

    Zaplatí úrok na spořícím účtu zvýšené náklady na splátku hypotéky?

    Pro ty, kteří nemají možnost zhodnotit své peníze je v podstatě jedinou možností uložit peníze na spořící účet. Úroky z peněz uložených na spořícím účtu nepokryjí zvýšené náklady na splátku hypotéky, ale aspoň ten rozdíl mezi původní výši splátky a tou nově nastavenou nebude tak velký. Pro rodinné cash flow bude důležité, jak často bude banka připisovat úroky ze spořícího účtu. Pokud je připisuje jednou za delší období budete se muset se zvýšenou splátkou hypotéky po nějaký čas vypořádat z vlastních zdrojů.

    Vyšší úročení spořících účtů také není navždy.

    S klesající inflací budou pochopitelně klesat i úroky na spořících účtech. Je proto důležité stále sledovat, zda spořící účet, na kterém máte svoje peníze uložené je aktuálně ten nejlepší možný. Pokud není přesuňte své peníze do banky, která nabídne lepší podmínky. Pozor na spořící účty, kde si banka účtuje jakékoliv poplatky. Poplatky jsou schopné zlikvidovat nebo minimalizovat úrokový výnos.

    Kdy můžete splatit hypotéku zdarma nebo jen s velmi nízkými náklady?

    Hypotéku můžete částečně nebo úplně splatit kdykoliv, ale banka vám může naúčtovat poplatky. Jsou ale situace, kdy je předčasné splacení hypotéky zcela zdarma. Proto je výhodné vybrat si tu správnou dobu, abyste nemuseli při předčasném splacení hypotéky zaplatit vůbec nic. Takovými případy jsou:
    - Doba, kdy končí fixace úrokové sazby u vaší hypotéky.
    - Nejpozději do 3 měsíců poté, co vám banka určí novou výši fixace.
    - V případě, že jste se dostali do těžké životní situace, která by ohrozila splácení hypotéky jako je těžká nemoc nebo smrt jednoho z partnerů, kteří hypotéku získali jako spolužadatelé.
    - Při plnění z pojištění.
    - U hypoték s pohyblivou sazbou je možné předčasné splacení kdykoliv
    Tyto podmínky ale platí jen u hypoték uzavřených po 1. prosinci 2016 a pro hypotéky, u kterých po tomto datu došlo k refinancování nebo refixaci.

    Využijte možnost mimořádné splátky.

    Ze zákona máte možnost bez jakýchkoli poplatků každý rok zaplatit až 25 % z celkové výše úvěru. Takovou splátku můžete uhradit vždy 1 měsíc před výročím uzavření smlouvy o hypotečním úvěru a ušetřit tak na poplatcích za předčasné splacení. Pohlídat si ale musíte výši splátky (aby nepřekročila 25 % z celkové výše půjčky) a už zmíněný termín. Když jakoukoli z těchto podmínek porušíte, banka vám může naúčtovat nutné náklady vzniklé s mimořádnou splátkou.

    Jak to bude po přijetí vládní novely zákona?

    Než nastane platnost novely zákona o spotřebitelském úvěru bude předčasné splacení nebo refinancování hypotéky, tak jako dosud, zatíženo jen velmi malými náklady. Novela zákona podmínky předčasného splacení výrazně prodražuje. Předpokládané náklady na předčasné splacení nebo refinancování hypotéky jinou bankou by se měly pohybovat v rozmezí až do výše do 2 %. To už není úplně zanedbatelná částka.

    Ještě sice není jisté, v jaké podobě bude vládní novela zákona přijata, ale předpokládá se rozšíření situací, kdy bude možné hypotéku splatit bez sankce. Jednou z nich by byl rozvod a druhou prodej nemovitosti nejméně po dvou letech od jejího koupení.
    ... Zobrazit vícZobrazit méně

    Koukni na Facebooku

    Kdy můžete splatit hypotéku zdarma
    V souvislosti s připravovanou novelou zákona se mnoho lidí zajímá o možnost předčasného splacení hypotéky. Hypotéku můžete splatit kdykoliv, ale banka vám může naúčtovat některé poplatky. Jsou ale situace, kdy je předčasné splacení hypotéky zcela zdarma. Proto je výhodné vybrat si tu správnou dobu, abyste nemuseli při předčasném splacení hypotéky zaplatit vůbec nic. Takovými případy jsou:
    - Doba, kdy končí fixace úrokové sazby u vaší hypotéky.
    - Nejpozději do 3 měsíců poté, co vám banka určí novou výši fixace.
    - V případě, že jste se dostali do těžké životní situace, která by ohrozila splácení hypotéky jako je těžká nemoc nebo smrt jednoho z partnerů, kteří hypotéku získali jako spolužadatelé.
    - Při plnění z pojištění.
    - U hypoték s pohyblivou sazbou je možné předčasné splacení kdykoliv
    Tyto podmínky ale platí jen u hypoték uzavřených po 1. prosinci 2016 a pro hypotéky, u kterých po tomto datu došlo k refinancování nebo refixaci.
    Využijte možnost mimořádné splátky
    Ze zákona máte možnost bez jakýchkoli poplatků každý rok zaplatit až 25 % z celkové výše úvěru. Takovou splátku můžete uhradit vždy 1 měsíc před výročím uzavření smlouvy o hypotečním úvěru a ušetřit tak na poplatcích za předčasné splacení. Pohlídat si ale musíte výši splátky (aby nepřekročila 25 % z celkové výše půjčky) a už zmíněný termín. Když jakoukoli z těchto podmínek porušíte, banka vám může naúčtovat nutné náklady vzniklé s mimořádnou splátkou.
    Jak to bude po přijetí vládní novely zákona
    I když ještě není jisté, v jaké podobě bude vládní novela zákona přijata předpokládá se, že by se okruh těchto situací měl ještě rozšířil ještě o další dvě možnosti. Jednou z nich by byl rozvod a druhou prodej nemovitosti nejméně po dvou letech od jejího koupení
    ... Zobrazit vícZobrazit méně

    Koukni na Facebooku

    NEPLATÍTE ZBYTEČNĚ DAŇ Z PŘÍJMU PŘI PRODEJI NEMOVITOSTÍ?

    Prodáváte nemovitost a nevíte, zda budete platit daň z příjmů? Dovolte mi malou rekapitulaci, kdy jste od daně z příjmů při prodeji, jako fyzická osoba (nepodnikatel), osvobozeni.
    1. Pokud nemovitost vlastníte nepřetržitě alespoň 5 let a nabyli jste ji do 31.12.2020.
    ANEBO
    2. Pokud nemovitost vlastníte nepřetržitě alespoň 10 let a nabyli jste ji po 1.1.2021.
    ANEBO
    3. Máte v nemovitosti bydliště nejméně 2 roky před podpisem kupní smlouvy (pozor – bydliště není trvalý pobyt – to je jen jeden z možných důkazů bydliště).
    ANEBO
    4. Za příjem z prodeje (celou částku, kterou dostanete) si uspokojíte svoji bytovou potřebu. Čili pořídíte něco nové, něco opravíte, zmodernizujete apod. Utratit peníze musíte nejpozději v roce následujícím po roce, kdy jste obdrželi kupní cenu. Jen pozor, pokud to budete utrácet příští rok, je nezbytné tento příjem zahrnout do letošního daňového přiznání. Částka obdržená z prodeje nemovitosti se musí opravdu CELÁ využít na uspokojení bytové potřeby. FÚ zde nezohledňuje zaplacení hypotečního ani jiného úvěru. Tedy pokud prodáte nemovitost za 4 mil. a z té částky zaplatíte např. 2 mil. hypotéku, přesto musíte utratit 4 mil. a ne pouze ten rozdíl, jinak Vás to nechají dodanit až 3 roky zpětně…samozřejmě i se sankcema.

    A pokud jste něco nabyli dědictvím či darem, a nesplňujete ani jednu z výše uvedených podmínek? Tak si prostě najdete znalce, který Vám udělá odborný posudek ke dni nabytí a tu cenu si odečtete od ceny prodejní. Zní to jednoduše, ale úřady ročně doměří nešťastníkům desítky milionů, tak bacha na to !
    P.S. Ještě doplnění. Pokud jste osvobození a příjem z prodeje překročí částku 5 mil. Kč musíte oznámit FÚ. Formulář oznámení najdete na daňovém portálu. Jo, a pokuta za neozjámění je 10 %.
    Zdroj: Ing. Mirek Jonáš Realitní a vzdělávací institut
    ... Zobrazit vícZobrazit méně

    Koukni na Facebooku

    BYDLENÍ PRO MLADÉ BUDE DOSTUPNĚJŠÍ, ALE JEN PRO TY PŘIPRAVENÉ.
    Podle vyjádření celé řady odborníků z realitní oblasti a finančních poradců je velmi pravděpodobné, že příští rok bude mimořádná příležitost, kdy bude mít mnoho mladých lidí jedinečnou možnost koupit vlastní bydlení. Nasvědčují tomu, jak klesající ceny nemovitostí, které v některých lokalitách klesly až o 25 % tak také klesající úrokové sazby u hypoték. Jejich výraznější pokles se ale čeká až v druhé polovině roku 2024 v závislosti na výši inflace. Tu se také daří snižovat i když inflační cíl ČNB ve výši 2 % je ještě hodně daleko. Kdo trefí ten správný okamžik, kdy ceny nemovitostí i úroky budou nejníž vyhraje jackpot a ušetří obrovské peníze. Připraveni budou ti, kteří budou mít vysokou bonitu, připravenou akontaci (část kupní ceny, kterou musí mít kupující v hotovostgi) ve výši 10 % do 36 let a 20 % nad 36 let a vybranou nemovitost s odpovídající hodnotou. Bonita se dá průběžně vylepšit a na získání dostatečné hotovosti mají mladí lidé cca rok. KDO TUTO PŘÍLEŽITOST PROŠVIHNE MÁ VELKOU SMŮLU A ZAPLATÍ STRAŠNĚ MOC PENĚZ NAVÍC, POKUD VŮBEC BUDE MÍT NĚJAKOU ŠANCI HYPOTÉKU ZÍSKAT. Chcete-li mít podrobný manuál, jak se připravit na to abyste si mohli koupit nemovitost, tak napište svůj e-mailový kontakt do zprávy. K dispozici bude v průběhu října. Ještě čekáme co vláda vymyslí v rámci úsporného balíčku.
    ... Zobrazit vícZobrazit méně

    Koukni na Facebooku