Chyby, které vás mohou připravit o peníze a jak se jim vyhnout?

Smlouva stažená z internetu – nejdražší úspora
Opakuje se to stále dokola. Zazvonil mi telefon a ozval se neznámý hlas odkazující se na jednoho z našich klientů s tím, že volající paní má nějaký problém a jestli bych ji s tím mohl pomoci. Domluvili jsme si schůzku na kterou paní přinesla nájemní smlouvu, na základě které pronajímá svůj byt.

Už letmým pohledem na základní fakta mi bylo zcela jasné, že smlouva je nejen špatná, ale dokonce velmi špatná. Spor s nájemníky se už rozhořel. Vztahy dříve normální jsou v troskách.  Strany se zakopaly ve svých pozicích a nikdo nechtěl ustoupit. Smlouva bohužel byla sestavena tak, že pronajímatelku příliš nechránila. Vlastně skoro vůbec.

Co já s tím teď pro Boha mám dělat?
To je přesně ta otázka, která mě vždycky v takové situaci napadne. Smlouva je platně podepsaná a nezbývá než ji ze strany pronajímatelky dodržet nebo se pokusit o nějakou dohodu. Což bývá velmi komplikované. Zvláště ve chvíli, kdy vzplály vášně a každá ze stran si o té druhé myslí to nejhorší.

Ve většině případů se mi podaří něco vymyslet. Ve většině případů je tím nejlepším řešením vztah co nejdříve ukončit a začít nový. Ve většině případů to ale pronajimatele „něco“ stojí. Ve většině případů jsou to násobky toho, co by dali za kvalitní nájemní smlouvu. K tomu ještě zbytečné nervy, spoustu času stráveného nesmyslnými spory, nedoplacené nájemné, dluhy na zálohách na služby a náklady na právníky, kteří stejně nic nevyřešili. Nic proti právníkům, někdy to bez nich nejde. Když dojde ke sporu, tak se všichni začnou dovolávat jakési pomyslné spravedlnosti. Zapomínají na to, že u soudu vůbec nejde o spravedlnost, ale o to, co je žalující strana schopna prokázat.

Na základě nekvalitní nájemní smlouvy většinou nejde prokázat vůbec nic podstatného. Mnoho pronajímatelů proto odchází od soudu „poraženo“. Bohužel jsou poraženi sami sebou. Jen díky tomu, že chtěli uspořit za bezplatnou nájemní smlouvu, která se najednou stane sakra drahá. Soudní spory jsou na roky. Problém se tím většinou prohlubuje, natahuje a ztráty zvětšují.

Pronajímatelé, aby ušetřili, tak si stahují smlouvy z internetu nebo od známých (a ti si je stahují z internetu). Jedinou výhodou je, že při jejich pořízení nemusí nic platit. Je to ale ta nejdražší úspora, jakou mohou získat.

Proč?

Protože všechny výhody bezplatného získání smlouvy se obrátí v jednu velkou nevýhodu ve chvíli, kdy nastane problém s nájemníkem. V ten okamžik všichni rychle hledají, kam založili nájemní smlouvu a co je v ní vlastně napsáno. Přestává platit co jsme si ústně slíbili. Obyčejná slušnost jde stranou. Jde totiž většinou o peníze a tady se slušnost začíná vytrácet. Každý si ústní domluvy pamatuje jinak. Případně si každý domluvu představoval jinak nebo si ji teď vykládá, jak se mu to právě hodí.

Nájemní smlouva, kterou používám má 14 stran. Už vidím, jak někteří zvedají oči v sloup. Říkám, že je to manuál na používání mého majetku. Všichni víme, co máme dělat. Sám se snažím udělat vše proto, abych svůj díl povinností splnil do puntíku. Totéž požaduji na nájemnících. Za doby platnosti starého občanského zákoníku měla moje nájemní smlouva jen 7 stran. Díky novému občanskému zákoníku „ztloustla“ z původních 7 stran na současných 14. O co víc nový občanský zákoník chrání nájemce o to víc smluvních ujednání jsem do nájemní smlouvy vložil, aby si „síly vyrovnaly“. Chci nastavit jasná pravidla, kde je občanský zákoník nenastavil. Mimo formální správnost se snaží se odpovědět na otázku „co se stane když…“.

Samozřejmě nájemní smlouvu v rámci realitní činnosti poskytuji i našim klientům. Pokud vím, tak žádný z našich klientů (pronajímatelů) nemusel jít v případě sporu k soudu.

Proč?

Protože když došlo k nějakému problému, tak strany nahlédly do smlouvy. Po nahlédnutí hned věděly, co mají dělat. Protože většinou jde o porušení smlouvy ze strany nájemců, je hned jasné, co nájemce porušil.

Kvalitní nájemní smlouva by měla předvídat problémy a pronajímatele před nimi chránit. V jejím obsahu by měly být zakomponovány všechny možné ochranné prvky. Prevence je v tomto případě naprosto nezastupitelná. Mám ve své smlouvě víc jak 25 preventivních prvků, které eliminují značnou část problémů. Formulace a obsah smluv by také měly pronajímatelům poskytovat vyjednávací výhody. Proto na internetu kvalitní smlouvu prostě nenajdete. Za takové kvalitní smlouvy si právníci nechají draze zaplatit. Proč by ji tedy měli dávat na internet k bezplatnému stažení. Každému proto doporučuji, aby nepoužíval smlouvy stažené z internetu bez toho, aby věděl, jaké nástrahy, ukrývají.

Proto je jednou ze základních podmínek bezproblémového pronajímání propracovaná a promyšlená nájemní smlouva. To samozřejmě není jediná podmínka. Je třeba také vědět, jak vybrat tu správnou nemovitost o kterou bude zájem. Jak ji nejlépe připravit k pronájmu, správně vybrat a prověřit budoucí nájemce. Ale především jak se vyhnout všem nástrahám, které už jiné pronajímatele připravili o spoustu peněz.

Kvalitní smlouva je nutnou podmínkou, ale není samo spásná. Pokud ji nespojíte s promýšleným postupem má jen poloviční hodnotu.

Chcete-li se dozvědět, jak při pronajímání nemovitostí postupují ostřílení investoři přihlaste se na videokurz „Jak investovat v době krize“ kde se dozvíte víc.

Jestli vás článek zaujal sdílejte ho prosím na facebooku nebo ho pošlete svým kamarádům, přátelům a známým, které by mohl zajímat.