Chyby, které vás mohou připravit o peníze a jak se jim vyhnout?

Smlouva stažená z internetu – nejdražší úspora
Opakuje se to stále dokola. Zazvonil mi telefon a ozval se neznámý hlas odkazující se na jednoho z našich klientů s tím, že volající paní má nějaký problém a jestli bych ji s tím mohl pomoci. Domluvili jsme si schůzku na kterou paní přinesla nájemní smlouvu, na základě které pronajímá svůj byt.

Už letmým pohledem na základní fakta mi bylo zcela jasné, že smlouva je nejen špatná, ale dokonce velmi špatná. Spor s nájemníky se už rozhořel. Vztahy dříve normální jsou v troskách.  Strany se zakopaly ve svých pozicích a nikdo nechtěl ustoupit. Smlouva bohužel byla sestavena tak, že pronajímatelku příliš nechránila. Vlastně skoro vůbec.

Co já s tím teď pro Boha mám dělat?
To je přesně ta otázka, která mě vždycky v takové situaci napadne. Smlouva je platně podepsaná a nezbývá než ji ze strany pronajímatelky dodržet nebo se pokusit o nějakou dohodu. Což bývá velmi komplikované. Zvláště ve chvíli, kdy vzplály vášně a každá ze stran si o té druhé myslí to nejhorší.

Ve většině případů se mi podaří něco vymyslet. Ve většině případů je tím nejlepším řešením vztah co nejdříve ukončit a začít nový. Ve většině případů to ale pronajimatele „něco“ stojí. Ve většině případů jsou to násobky toho, co by dali za kvalitní nájemní smlouvu. K tomu ještě zbytečné nervy, spoustu času stráveného nesmyslnými spory, nedoplacené nájemné, dluhy na zálohách na služby a náklady na právníky, kteří stejně nic nevyřešili. Nic proti právníkům, někdy to bez nich nejde. Když dojde ke sporu, tak se všichni začnou dovolávat jakési pomyslné spravedlnosti. Zapomínají na to, že u soudu vůbec nejde o spravedlnost, ale o to, co je žalující strana schopna prokázat.

Na základě nekvalitní nájemní smlouvy většinou nejde prokázat vůbec nic podstatného. Mnoho pronajímatelů proto odchází od soudu „poraženo“. Bohužel jsou poraženi sami sebou. Jen díky tomu, že chtěli uspořit za bezplatnou nájemní smlouvu, která se najednou stane sakra drahá. Soudní spory jsou na roky. Problém se tím většinou prohlubuje, natahuje a ztráty zvětšují.

Pronajímatelé, aby ušetřili, tak si stahují smlouvy z internetu nebo od známých (a ti si je stahují z internetu). Jedinou výhodou je, že při jejich pořízení nemusí nic platit. Je to ale ta nejdražší úspora, jakou mohou získat.

Proč?

Protože všechny výhody bezplatného získání smlouvy se obrátí v jednu velkou nevýhodu ve chvíli, kdy nastane problém s nájemníkem. V ten okamžik všichni rychle hledají, kam založili nájemní smlouvu a co je v ní vlastně napsáno. Přestává platit co jsme si ústně slíbili. Obyčejná slušnost jde stranou. Jde totiž většinou o peníze a tady se slušnost začíná vytrácet. Každý si ústní domluvy pamatuje jinak. Případně si každý domluvu představoval jinak nebo si ji teď vykládá, jak se mu to právě hodí.

Nájemní smlouva, kterou používám má 14 stran. Už vidím, jak někteří zvedají oči v sloup. Říkám, že je to manuál na používání mého majetku. Všichni víme, co máme dělat. Sám se snažím udělat vše proto, abych svůj díl povinností splnil do puntíku. Totéž požaduji na nájemnících. Za doby platnosti starého občanského zákoníku měla moje nájemní smlouva jen 7 stran. Díky novému občanskému zákoníku „ztloustla“ z původních 7 stran na současných 14. O co víc nový občanský zákoník chrání nájemce o to víc smluvních ujednání jsem do nájemní smlouvy vložil, aby si „síly vyrovnaly“. Chci nastavit jasná pravidla, kde je občanský zákoník nenastavil. Mimo formální správnost se snaží se odpovědět na otázku „co se stane když…“.

Samozřejmě nájemní smlouvu v rámci realitní činnosti poskytuji i našim klientům. Pokud vím, tak žádný z našich klientů (pronajímatelů) nemusel jít v případě sporu k soudu.

Proč?

Protože když došlo k nějakému problému, tak strany nahlédly do smlouvy. Po nahlédnutí hned věděly, co mají dělat. Protože většinou jde o porušení smlouvy ze strany nájemců, je hned jasné, co nájemce porušil.

Kvalitní nájemní smlouva by měla předvídat problémy a pronajímatele před nimi chránit. V jejím obsahu by měly být zakomponovány všechny možné ochranné prvky. Prevence je v tomto případě naprosto nezastupitelná. Mám ve své smlouvě víc jak 25 preventivních prvků, které eliminují značnou část problémů. Formulace a obsah smluv by také měly pronajímatelům poskytovat vyjednávací výhody. Proto na internetu kvalitní smlouvu prostě nenajdete. Za takové kvalitní smlouvy si právníci nechají draze zaplatit. Proč by ji tedy měli dávat na internet k bezplatnému stažení. Každému proto doporučuji, aby nepoužíval smlouvy stažené z internetu bez toho, aby věděl, jaké nástrahy, ukrývají.

Proto je jednou ze základních podmínek bezproblémového pronajímání propracovaná a promyšlená nájemní smlouva. To samozřejmě není jediná podmínka. Je třeba také vědět, jak vybrat tu správnou nemovitost o kterou bude zájem. Jak ji nejlépe připravit k pronájmu, správně vybrat a prověřit budoucí nájemce. Ale především jak se vyhnout všem nástrahám, které už jiné pronajímatele připravili o spoustu peněz.

Kvalitní smlouva je nutnou podmínkou, ale není samo spásná. Pokud ji nespojíte s promýšleným postupem má jen poloviční hodnotu.

Chcete-li se dozvědět, jak při pronajímání nemovitostí postupují ostřílení investoři přihlaste se na videokurz „Jak investovat v době krize“ kde se dozvíte víc.

Jestli vás článek zaujal sdílejte ho prosím na facebooku nebo ho pošlete svým kamarádům, přátelům a známým, které by mohl zajímat.

  • CHCETE VĚDĚT O NOVINKÁCH ZE SVĚTA INVESTIC?
  • Nejnovější příspěvky
  • FACEBOOK

    Jak se bránit vysokým úrokům z hypoték?

    Každý rok čeká přibližně 150.000 lidí ukončení fixace úrokové sazby u hypoték a nastavení nové výše úrokových sazeb. Ti, co měli nastavenou splátku hypotéky tzv. na krev teď zažívají krušné chvíle. Skok z cca 2 % úroku na cca 6 % úrok může v některých případech vést až k nucenému prodeji jejich nemovitosti.

    Vyplatí se refinancovat hypotéku v době vysokých úrokových sazeb?

    Určitě se to nevyplatí v prvních letech splácení hypotéky. V té době převážnou část splátky tvoří úroky a jen malou část jistina, kterou se snižuje zadlužení. To znamená, že máte splacenou jen malou část úvěru. V případě, že splácíte hypotéku delší dobu stojí refinancování za zvážení. V rámci nového úvěru budete splácet pouze zůstatek nesplacené části původní hypotéky. Tím by se splátky hypotéky mohly výrazně ponížit i přes zvýšené úroky. Refinancování původní hypotéky nejvíc pomůže těm, kteří si ještě mohou nasmlouvat dlouhou dobu splatnosti a splácení roztáhnout na co nejdelší dobu.

    Pokud máte nesplacenou část úvěru nižší, jak 1 milión můžete využít úvěru na bydlení, bez nutnosti zajistit úvěr zástavním právem. Úroky z těchto úvěrů jen velmi málo přesahují splátku běžné hypotéky. Tím pádem nebude vaše nemovitost zatížena žádným břemenem a můžete ji bez souhlasu banky pronajímat nebo prodat

    Pokud máte nesplacenou část úvěru nižší, jak 1 milión můžete využít úvěru na bydlení, bez nutnosti zajistit úvěr zástavním právem. Úroky z těchto úvěrů jen velmi málo přesahují splátku běžné hypotéky. Tím pádem nebude vaše nemovitost zatížena žádným břemenem a můžete ji bez souhlasu banky pronajímat nebo prodat.

    Vysoké úroky nejsou navždy!

    Jednou z možností, jak částečně eliminovat dlouhodobě vysoké úroky je sjednat fixaci úrokové sazby na kratší dobu, například na 3 roky. Zde je úroková sazba (říjen 2023) aktuálně cca 5,6 % V případě fixace úroků na jeden rok se úroky pohybují kolem 7 %, a to už by tak výhodné být nemuselo. S klesající inflací budou postupně klesat i úroky z hypoték. Za rok by mohl být úrok nižší než dnes. Pokud se nic zvláštního nestane je velká pravděpodobnost, že za tři roky budou úroky někde úplně jinde. Nečekejte žádné skokové snižování úroků. Zvyšování úroků probíhá vždy rychleji než jejich snižování.

    Vyplatí se předčasné splacení hypotéky?

    Na to není jednoznačná odpověď. Rozhodně se nevyplatí těm, kteří dokážou hotovost, kterou mají k dispozici zhodnotit výš, než je zvýšený úrok. Nicméně i v tomto případě je řešením sjednat fixaci úrokové sazby jen na jeden rok.

    Zaplatí úrok na spořícím účtu zvýšené náklady na splátku hypotéky?

    Pro ty, kteří nemají možnost zhodnotit své peníze je v podstatě jedinou možností uložit peníze na spořící účet. Úroky z peněz uložených na spořícím účtu nepokryjí zvýšené náklady na splátku hypotéky, ale aspoň ten rozdíl mezi původní výši splátky a tou nově nastavenou nebude tak velký. Pro rodinné cash flow bude důležité, jak často bude banka připisovat úroky ze spořícího účtu. Pokud je připisuje jednou za delší období budete se muset se zvýšenou splátkou hypotéky po nějaký čas vypořádat z vlastních zdrojů.

    Vyšší úročení spořících účtů také není navždy.

    S klesající inflací budou pochopitelně klesat i úroky na spořících účtech. Je proto důležité stále sledovat, zda spořící účet, na kterém máte svoje peníze uložené je aktuálně ten nejlepší možný. Pokud není přesuňte své peníze do banky, která nabídne lepší podmínky. Pozor na spořící účty, kde si banka účtuje jakékoliv poplatky. Poplatky jsou schopné zlikvidovat nebo minimalizovat úrokový výnos.

    Kdy můžete splatit hypotéku zdarma nebo jen s velmi nízkými náklady?

    Hypotéku můžete částečně nebo úplně splatit kdykoliv, ale banka vám může naúčtovat poplatky. Jsou ale situace, kdy je předčasné splacení hypotéky zcela zdarma. Proto je výhodné vybrat si tu správnou dobu, abyste nemuseli při předčasném splacení hypotéky zaplatit vůbec nic. Takovými případy jsou:
    - Doba, kdy končí fixace úrokové sazby u vaší hypotéky.
    - Nejpozději do 3 měsíců poté, co vám banka určí novou výši fixace.
    - V případě, že jste se dostali do těžké životní situace, která by ohrozila splácení hypotéky jako je těžká nemoc nebo smrt jednoho z partnerů, kteří hypotéku získali jako spolužadatelé.
    - Při plnění z pojištění.
    - U hypoték s pohyblivou sazbou je možné předčasné splacení kdykoliv
    Tyto podmínky ale platí jen u hypoték uzavřených po 1. prosinci 2016 a pro hypotéky, u kterých po tomto datu došlo k refinancování nebo refixaci.

    Využijte možnost mimořádné splátky.

    Ze zákona máte možnost bez jakýchkoli poplatků každý rok zaplatit až 25 % z celkové výše úvěru. Takovou splátku můžete uhradit vždy 1 měsíc před výročím uzavření smlouvy o hypotečním úvěru a ušetřit tak na poplatcích za předčasné splacení. Pohlídat si ale musíte výši splátky (aby nepřekročila 25 % z celkové výše půjčky) a už zmíněný termín. Když jakoukoli z těchto podmínek porušíte, banka vám může naúčtovat nutné náklady vzniklé s mimořádnou splátkou.

    Jak to bude po přijetí vládní novely zákona?

    Než nastane platnost novely zákona o spotřebitelském úvěru bude předčasné splacení nebo refinancování hypotéky, tak jako dosud, zatíženo jen velmi malými náklady. Novela zákona podmínky předčasného splacení výrazně prodražuje. Předpokládané náklady na předčasné splacení nebo refinancování hypotéky jinou bankou by se měly pohybovat v rozmezí až do výše do 2 %. To už není úplně zanedbatelná částka.

    Ještě sice není jisté, v jaké podobě bude vládní novela zákona přijata, ale předpokládá se rozšíření situací, kdy bude možné hypotéku splatit bez sankce. Jednou z nich by byl rozvod a druhou prodej nemovitosti nejméně po dvou letech od jejího koupení.
    ... Zobrazit vícZobrazit méně

    Koukni na Facebooku

    Kdy můžete splatit hypotéku zdarma
    V souvislosti s připravovanou novelou zákona se mnoho lidí zajímá o možnost předčasného splacení hypotéky. Hypotéku můžete splatit kdykoliv, ale banka vám může naúčtovat některé poplatky. Jsou ale situace, kdy je předčasné splacení hypotéky zcela zdarma. Proto je výhodné vybrat si tu správnou dobu, abyste nemuseli při předčasném splacení hypotéky zaplatit vůbec nic. Takovými případy jsou:
    - Doba, kdy končí fixace úrokové sazby u vaší hypotéky.
    - Nejpozději do 3 měsíců poté, co vám banka určí novou výši fixace.
    - V případě, že jste se dostali do těžké životní situace, která by ohrozila splácení hypotéky jako je těžká nemoc nebo smrt jednoho z partnerů, kteří hypotéku získali jako spolužadatelé.
    - Při plnění z pojištění.
    - U hypoték s pohyblivou sazbou je možné předčasné splacení kdykoliv
    Tyto podmínky ale platí jen u hypoték uzavřených po 1. prosinci 2016 a pro hypotéky, u kterých po tomto datu došlo k refinancování nebo refixaci.
    Využijte možnost mimořádné splátky
    Ze zákona máte možnost bez jakýchkoli poplatků každý rok zaplatit až 25 % z celkové výše úvěru. Takovou splátku můžete uhradit vždy 1 měsíc před výročím uzavření smlouvy o hypotečním úvěru a ušetřit tak na poplatcích za předčasné splacení. Pohlídat si ale musíte výši splátky (aby nepřekročila 25 % z celkové výše půjčky) a už zmíněný termín. Když jakoukoli z těchto podmínek porušíte, banka vám může naúčtovat nutné náklady vzniklé s mimořádnou splátkou.
    Jak to bude po přijetí vládní novely zákona
    I když ještě není jisté, v jaké podobě bude vládní novela zákona přijata předpokládá se, že by se okruh těchto situací měl ještě rozšířil ještě o další dvě možnosti. Jednou z nich by byl rozvod a druhou prodej nemovitosti nejméně po dvou letech od jejího koupení
    ... Zobrazit vícZobrazit méně

    Koukni na Facebooku

    NEPLATÍTE ZBYTEČNĚ DAŇ Z PŘÍJMU PŘI PRODEJI NEMOVITOSTÍ?

    Prodáváte nemovitost a nevíte, zda budete platit daň z příjmů? Dovolte mi malou rekapitulaci, kdy jste od daně z příjmů při prodeji, jako fyzická osoba (nepodnikatel), osvobozeni.
    1. Pokud nemovitost vlastníte nepřetržitě alespoň 5 let a nabyli jste ji do 31.12.2020.
    ANEBO
    2. Pokud nemovitost vlastníte nepřetržitě alespoň 10 let a nabyli jste ji po 1.1.2021.
    ANEBO
    3. Máte v nemovitosti bydliště nejméně 2 roky před podpisem kupní smlouvy (pozor – bydliště není trvalý pobyt – to je jen jeden z možných důkazů bydliště).
    ANEBO
    4. Za příjem z prodeje (celou částku, kterou dostanete) si uspokojíte svoji bytovou potřebu. Čili pořídíte něco nové, něco opravíte, zmodernizujete apod. Utratit peníze musíte nejpozději v roce následujícím po roce, kdy jste obdrželi kupní cenu. Jen pozor, pokud to budete utrácet příští rok, je nezbytné tento příjem zahrnout do letošního daňového přiznání. Částka obdržená z prodeje nemovitosti se musí opravdu CELÁ využít na uspokojení bytové potřeby. FÚ zde nezohledňuje zaplacení hypotečního ani jiného úvěru. Tedy pokud prodáte nemovitost za 4 mil. a z té částky zaplatíte např. 2 mil. hypotéku, přesto musíte utratit 4 mil. a ne pouze ten rozdíl, jinak Vás to nechají dodanit až 3 roky zpětně…samozřejmě i se sankcema.

    A pokud jste něco nabyli dědictvím či darem, a nesplňujete ani jednu z výše uvedených podmínek? Tak si prostě najdete znalce, který Vám udělá odborný posudek ke dni nabytí a tu cenu si odečtete od ceny prodejní. Zní to jednoduše, ale úřady ročně doměří nešťastníkům desítky milionů, tak bacha na to !
    P.S. Ještě doplnění. Pokud jste osvobození a příjem z prodeje překročí částku 5 mil. Kč musíte oznámit FÚ. Formulář oznámení najdete na daňovém portálu. Jo, a pokuta za neozjámění je 10 %.
    Zdroj: Ing. Mirek Jonáš Realitní a vzdělávací institut
    ... Zobrazit vícZobrazit méně

    Koukni na Facebooku

    BYDLENÍ PRO MLADÉ BUDE DOSTUPNĚJŠÍ, ALE JEN PRO TY PŘIPRAVENÉ.
    Podle vyjádření celé řady odborníků z realitní oblasti a finančních poradců je velmi pravděpodobné, že příští rok bude mimořádná příležitost, kdy bude mít mnoho mladých lidí jedinečnou možnost koupit vlastní bydlení. Nasvědčují tomu, jak klesající ceny nemovitostí, které v některých lokalitách klesly až o 25 % tak také klesající úrokové sazby u hypoték. Jejich výraznější pokles se ale čeká až v druhé polovině roku 2024 v závislosti na výši inflace. Tu se také daří snižovat i když inflační cíl ČNB ve výši 2 % je ještě hodně daleko. Kdo trefí ten správný okamžik, kdy ceny nemovitostí i úroky budou nejníž vyhraje jackpot a ušetří obrovské peníze. Připraveni budou ti, kteří budou mít vysokou bonitu, připravenou akontaci (část kupní ceny, kterou musí mít kupující v hotovostgi) ve výši 10 % do 36 let a 20 % nad 36 let a vybranou nemovitost s odpovídající hodnotou. Bonita se dá průběžně vylepšit a na získání dostatečné hotovosti mají mladí lidé cca rok. KDO TUTO PŘÍLEŽITOST PROŠVIHNE MÁ VELKOU SMŮLU A ZAPLATÍ STRAŠNĚ MOC PENĚZ NAVÍC, POKUD VŮBEC BUDE MÍT NĚJAKOU ŠANCI HYPOTÉKU ZÍSKAT. Chcete-li mít podrobný manuál, jak se připravit na to abyste si mohli koupit nemovitost, tak napište svůj e-mailový kontakt do zprávy. K dispozici bude v průběhu října. Ještě čekáme co vláda vymyslí v rámci úsporného balíčku.
    ... Zobrazit vícZobrazit méně

    Koukni na Facebooku