Dražby jsou stále zlatý důl na zajímavé investiční nemovitosti

Hned na začátku vás musím zklamat. Už to není, co bývalo. Kde jsou ty doby kdy jsem přišel na dražbu rodinného domu a byl jsem tam jediný zájemce. Když to píšu, tak mě napadá, že v této chvíli se čtenáři rozdělí na dvě skupiny. Jedna si řekne: „Vždyť je to pravda, nic není, jak bývalo. Nemá význam se ani pokoušet něco vydražit.“
Optimistická část čtenářů ví, že tímto okamžikem odpadla nejméně polovina zájemců. S heslem: „Kdo nic nezkusí, nic nedostane,“ se jdou podívat, co zajímavého se draží.

Někdy se stává, že si zájemci o dražbu zajímavé nemovitosti myslí, že bude mnoho dražitelů a vůbec se nepřihlásí do dražby. Může si jich to myslet tolik, že budete jediní, kteří se dražby nakonec zúčastní.

Má ještě vůbec význam dražit nemovitosti?
Samozřejmě že má. Jen musíte o dražené nemovitosti získat víc údajů. Mnoho lidí je líných udělat něco navíc. Pokud mezi ně nepatříte, tak si předem zjistěte dostatek informací o dražené nemovitosti.
Úspěch v dražbě dnes není ani tak dám tím, zda zájemce uspěje či neuspěje v dražbě, ale tím, co za své peníze získá. Úspěšná dražba je především o dobrých informacích.

Jiná situace je, když dražitel hledá vhodnou nemovitost pro vlastní bydlení. Úplně jiná situace je v případě, kdy má dražená nemovitost sloužit jako investice.

Na rozdíl od koupě nemovitosti pro vlastní bydlení si investor musí vždy položit několik důležitých otázek:

  • Jaké náklady bude muset vynaložit, než bude nemovitost schopná pronájmu?
  • Jak vysoké je místně obvyklé nájemné?
  • Je nemovitost obsazená či prázdná?
  • Obývají nemovitost lidé, které chci mít jako nájemce?
  • Jsou současní nájemci schopni platit nájem podle mých představ?
  • Jaké má dražená nemovitost možnosti při generování dalších příjmů? (existence obchodních či výrobních prostor, možnost změny bytových prostor na nebytové, využitelná půda nebo pozemky kolem domu, možnost umístění reklamy, atd.)
  • Jaký je vývoj cen obdobných nemovitostí v dané lokalitě vzhledem k nárůstu hodnoty nemovitosti?

Pokud zájemce o dražbu získá dostatek informací udělá si vcelku jasný obrázek o tom, zda je právě pro něj dražená nemovitost zajímavá či nikoliv. Hlavně si může spočítat do jaké výše je případná investice ještě výhodná a od jaké částky už začíná být ekonomickým hazardem. Důležitým faktem je, že pro každého má ta stejná nemovitost úplně jiné využití. Tím pádem naprosto odlišnou cenu.
Jestliže je dražitelem automechanik a nemovitost nabízí prostor pro jeho podnikání, tak ví, že může za draženou nemovitost nabídnout víc než ostatní. Jeho podnikání mu draženou nemovitost velmi rychle zaplatí. Když patří k draženým nemovitostem kus lesa, tak to někteří považují za přítěž. Je to pro ně starost navíc. Pro tesaře nebo truhláře je les zdrojem suroviny, kterou dokáží po zpracování prodat za násobek její ceny. To, co je pro jedny starost může být pro druhé obrovská výhoda. Zkušení investoři především hledají, jaké výhody může dražená nemovitost nabídnout právě jim.

Aktuální příklad ze života
Minulý týden mě zaujal řadový dům postavený ve středu malého města ve Zlínském kraji. V centru města je prakticky nemožné najít volný stavební pozemek. Za draženým domem jsou velké pozemky. Objekt je situován jako čtvrtý od křižovatky. K pozemku tak není přístup z boku.  Za domem ovšem vede obecní cesta. Bohužel cesta je tak úzká, že se na ní dá jen stěží projet na kole. V této chvíli tedy není k zadní straně pozemku jiný přístup než touto úzkou cestičkou. Mohlo by se zdát, že to není příliš dobrá investice.
K hraně pozemku je ze sousední ulice pouhých 34 metrů. Budu jednat s majiteli pozemků na obou stranách hranice obecní cesty, zda by mi prodali část svých pozemků. Stačí mi odkoupit pozemek o délce maximálně 50 metrů a šířce 2–3 metry.  Tím by se z úzké cestičky udělala dostatečně široká přístupová cesta k zadní části pozemku za draženou nemovitostí.
Za 100–150 m2 mohu vlastníkům nabídnout mimořádně vysokou cenu. Tu si ještě před dražbou pojistím podpisem smlouvy o budoucí smlouvě kupní. Pozemky koupím jen po úspěšné dražbě. Zpřístupnění zadní části pozemků by znamenalo jeho změnu ze zahrady na stavební pozemek. Vzhledem k nemožnosti získat v této části města pozemek na stavbu domu by jeho cena mohla převýšit cenu draženého domu.

Ještě v této chvíli nevím, jak to dopadne.

Co vím je, že stačilo objevit to, v čem by mohla být právě tato nemovitost zajímavější než ostatní. Kdyby se navíc podařilo vykoupit pozemky po celé délce této uličky otevře se cesta k prodeji mnoha dalších pozemků, které na ni navazují z obou stran.  Mohla by vzniknou celá nová ulice.

  • CHCETE VĚDĚT O NOVINKÁCH ZE SVĚTA INVESTIC?
  • Nejnovější příspěvky
  • FACEBOOK

    NEPLATÍTE ZBYTEČNĚ DAŇ Z PŘÍJMU PŘI PRODEJI NEMOVITOSTÍ?

    Prodáváte nemovitost a nevíte, zda budete platit daň z příjmů? Dovolte mi malou rekapitulaci, kdy jste od daně z příjmů při prodeji, jako fyzická osoba (nepodnikatel), osvobozeni.
    1. Pokud nemovitost vlastníte nepřetržitě alespoň 5 let a nabyli jste ji do 31.12.2020.
    ANEBO
    2. Pokud nemovitost vlastníte nepřetržitě alespoň 10 let a nabyli jste ji po 1.1.2021.
    ANEBO
    3. Máte v nemovitosti bydliště nejméně 2 roky před podpisem kupní smlouvy (pozor – bydliště není trvalý pobyt – to je jen jeden z možných důkazů bydliště).
    ANEBO
    4. Za příjem z prodeje (celou částku, kterou dostanete) si uspokojíte svoji bytovou potřebu. Čili pořídíte něco nové, něco opravíte, zmodernizujete apod. Utratit peníze musíte nejpozději v roce následujícím po roce, kdy jste obdrželi kupní cenu. Jen pozor, pokud to budete utrácet příští rok, je nezbytné tento příjem zahrnout do letošního daňového přiznání. Částka obdržená z prodeje nemovitosti se musí opravdu CELÁ využít na uspokojení bytové potřeby. FÚ zde nezohledňuje zaplacení hypotečního ani jiného úvěru. Tedy pokud prodáte nemovitost za 4 mil. a z té částky zaplatíte např. 2 mil. hypotéku, přesto musíte utratit 4 mil. a ne pouze ten rozdíl, jinak Vás to nechají dodanit až 3 roky zpětně…samozřejmě i se sankcema.

    A pokud jste něco nabyli dědictvím či darem, a nesplňujete ani jednu z výše uvedených podmínek? Tak si prostě najdete znalce, který Vám udělá odborný posudek ke dni nabytí a tu cenu si odečtete od ceny prodejní. Zní to jednoduše, ale úřady ročně doměří nešťastníkům desítky milionů, tak bacha na to !
    P.S. Ještě doplnění. Pokud jste osvobození a příjem z prodeje překročí částku 5 mil. Kč musíte oznámit FÚ. Formulář oznámení najdete na daňovém portálu. Jo, a pokuta za neozjámění je 10 %.
    Zdroj: Ing. Mirek Jonáš Realitní a vzdělávací institut
    ... Zobrazit vícZobrazit méně

    Koukni na Facebooku

    BYDLENÍ PRO MLADÉ BUDE DOSTUPNĚJŠÍ, ALE JEN PRO TY PŘIPRAVENÉ.
    Podle vyjádření celé řady odborníků z realitní oblasti a finančních poradců je velmi pravděpodobné, že příští rok bude mimořádná příležitost, kdy bude mít mnoho mladých lidí jedinečnou možnost koupit vlastní bydlení. Nasvědčují tomu, jak klesající ceny nemovitostí, které v některých lokalitách klesly až o 25 % tak také klesající úrokové sazby u hypoték. Jejich výraznější pokles se ale čeká až v druhé polovině roku 2024 v závislosti na výši inflace. Tu se také daří snižovat i když inflační cíl ČNB ve výši 2 % je ještě hodně daleko. Kdo trefí ten správný okamžik, kdy ceny nemovitostí i úroky budou nejníž vyhraje jackpot a ušetří obrovské peníze. Připraveni budou ti, kteří budou mít vysokou bonitu, připravenou akontaci (část kupní ceny, kterou musí mít kupující v hotovostgi) ve výši 10 % do 36 let a 20 % nad 36 let a vybranou nemovitost s odpovídající hodnotou. Bonita se dá průběžně vylepšit a na získání dostatečné hotovosti mají mladí lidé cca rok. KDO TUTO PŘÍLEŽITOST PROŠVIHNE MÁ VELKOU SMŮLU A ZAPLATÍ STRAŠNĚ MOC PENĚZ NAVÍC, POKUD VŮBEC BUDE MÍT NĚJAKOU ŠANCI HYPOTÉKU ZÍSKAT. Chcete-li mít podrobný manuál, jak se připravit na to abyste si mohli koupit nemovitost, tak napište svůj e-mailový kontakt do zprávy. K dispozici bude v průběhu října. Ještě čekáme co vláda vymyslí v rámci úsporného balíčku.
    ... Zobrazit vícZobrazit méně

    Koukni na Facebooku