Hrozí nějaké nebezpečí, když pronajmete byt vícero nájemcům?

Informovaný pronajímatel si je vědom možného opomenutí při uzavírání a ukončení nájemní smlouvy v případě, že je v nájemní smlouvě uvedeno vícero nájemců. Jako vždy platí, že většinu problémů můžete vyřešit preventivně dobře napsanou a správně uzavřenou nájemní smlouvou.

Kde se skrývají případné nedostatky na straně pronajímatele? 

Je-li vlastníkem nemovitosti vícero vlastníků musí nájemní smlouvu podepsat všichni i spoluvlastníci. Vyjma případů, kdy je k podpisu nájemní smlouvy pověřen na základě plné moci některý ze spoluvlastníků. Obdobně to platí i v případě manželů. Jinak je nájemní smlouva neplatná. Správu pronajímané nemovitosti už může dělat samostatně kterýkoliv ze spoluvlastníků.

Kde může vzniknout problém na straně nájemců?

V případě. že nájemci jsou manželé je třeba, aby nájemní smlouvu podepsali oba. Pokud se nájemce v průběhu nájemního vztahu ožení či provdá automaticky mu vzniknou stejná práva jako původně přihlášenému nájemci, a to bez ohledu na to, zda tato změna bude či nebude zaznamenána v písemné podobě. Abyste se vyhnuli případným problémům bylo by vhodné uložit nesezdanému nájemci v nájemní smlouvě povinnost, aby vám o změně stavu informoval doporučeným dopisem zaslaným na vaši adresu.

Stejný problém může nastat, pokud napíšete do hlavičky nájemní smlouvy vícero nájemců. V takovém případě se všichni stanou tzv. společnými nájemci. Důsledkem této skutečnosti je fakt, že jakékoliv změny nájemné smlouvy či její výpověď musíte doručit všem stranám uvedeným v hlavičce smlouvy. Společní nájemci mají stejná práva a povinnosti. Provozní věci může vyřizovat každý samostatně, ale v případě závažnějších kroků musíte mít souhlas všech nájemců.

Konkrétně o tom pojednává § 2270 a § 2271 nového občanského zákoníku, který říká: “(1) Uzavře-li nájemní smlouvu s pronajímatelem více osob, stanou se společnými nájemci bytu; společným nájemcem bytu se stane i osoba, která se souhlasem stran přistoupí ke smlouvě. (2) Co platí o nájemci, platí obdobně o společných nájemcích, není-li dále stanoveno jinak. Společní nájemci mají stejná práva a povinnosti. Ustanovení o společnosti (§ 2716 a násl.) se použijí přiměřeně.”

Jak se vyhnout problémům se společnými nájemci?

Opatření je celkem jednoduché. Uveďte v nájemní smlouvě jen jednoho z nájemců. Ostatní uživatelé bytu jsou členy jeho domácnosti. Pokud budete posílat výpověď z nájmu stačí je poslat jen nájemci uvedenému v nájemní smlouvě. Pokud budete mít v nájemní smlouvě všechny nájemce musíte všechny úkony posílat všem. Stejně tak musí všichni nájemci či úkony vůči vám společně. Problém to může být když se některý z nájemců – např. studentů odstěhuje. Jinak jsou takové úkony neplatné.

  • CHCETE VĚDĚT O NOVINKÁCH ZE SVĚTA INVESTIC?
  • Nejnovější příspěvky
  • FACEBOOK

    Jak se bránit vysokým úrokům z hypoték?

    Každý rok čeká přibližně 150.000 lidí ukončení fixace úrokové sazby u hypoték a nastavení nové výše úrokových sazeb. Ti, co měli nastavenou splátku hypotéky tzv. na krev teď zažívají krušné chvíle. Skok z cca 2 % úroku na cca 6 % úrok může v některých případech vést až k nucenému prodeji jejich nemovitosti.

    Vyplatí se refinancovat hypotéku v době vysokých úrokových sazeb?

    Určitě se to nevyplatí v prvních letech splácení hypotéky. V té době převážnou část splátky tvoří úroky a jen malou část jistina, kterou se snižuje zadlužení. To znamená, že máte splacenou jen malou část úvěru. V případě, že splácíte hypotéku delší dobu stojí refinancování za zvážení. V rámci nového úvěru budete splácet pouze zůstatek nesplacené části původní hypotéky. Tím by se splátky hypotéky mohly výrazně ponížit i přes zvýšené úroky. Refinancování původní hypotéky nejvíc pomůže těm, kteří si ještě mohou nasmlouvat dlouhou dobu splatnosti a splácení roztáhnout na co nejdelší dobu.

    Pokud máte nesplacenou část úvěru nižší, jak 1 milión můžete využít úvěru na bydlení, bez nutnosti zajistit úvěr zástavním právem. Úroky z těchto úvěrů jen velmi málo přesahují splátku běžné hypotéky. Tím pádem nebude vaše nemovitost zatížena žádným břemenem a můžete ji bez souhlasu banky pronajímat nebo prodat

    Pokud máte nesplacenou část úvěru nižší, jak 1 milión můžete využít úvěru na bydlení, bez nutnosti zajistit úvěr zástavním právem. Úroky z těchto úvěrů jen velmi málo přesahují splátku běžné hypotéky. Tím pádem nebude vaše nemovitost zatížena žádným břemenem a můžete ji bez souhlasu banky pronajímat nebo prodat.

    Vysoké úroky nejsou navždy!

    Jednou z možností, jak částečně eliminovat dlouhodobě vysoké úroky je sjednat fixaci úrokové sazby na kratší dobu, například na 3 roky. Zde je úroková sazba (říjen 2023) aktuálně cca 5,6 % V případě fixace úroků na jeden rok se úroky pohybují kolem 7 %, a to už by tak výhodné být nemuselo. S klesající inflací budou postupně klesat i úroky z hypoték. Za rok by mohl být úrok nižší než dnes. Pokud se nic zvláštního nestane je velká pravděpodobnost, že za tři roky budou úroky někde úplně jinde. Nečekejte žádné skokové snižování úroků. Zvyšování úroků probíhá vždy rychleji než jejich snižování.

    Vyplatí se předčasné splacení hypotéky?

    Na to není jednoznačná odpověď. Rozhodně se nevyplatí těm, kteří dokážou hotovost, kterou mají k dispozici zhodnotit výš, než je zvýšený úrok. Nicméně i v tomto případě je řešením sjednat fixaci úrokové sazby jen na jeden rok.

    Zaplatí úrok na spořícím účtu zvýšené náklady na splátku hypotéky?

    Pro ty, kteří nemají možnost zhodnotit své peníze je v podstatě jedinou možností uložit peníze na spořící účet. Úroky z peněz uložených na spořícím účtu nepokryjí zvýšené náklady na splátku hypotéky, ale aspoň ten rozdíl mezi původní výši splátky a tou nově nastavenou nebude tak velký. Pro rodinné cash flow bude důležité, jak často bude banka připisovat úroky ze spořícího účtu. Pokud je připisuje jednou za delší období budete se muset se zvýšenou splátkou hypotéky po nějaký čas vypořádat z vlastních zdrojů.

    Vyšší úročení spořících účtů také není navždy.

    S klesající inflací budou pochopitelně klesat i úroky na spořících účtech. Je proto důležité stále sledovat, zda spořící účet, na kterém máte svoje peníze uložené je aktuálně ten nejlepší možný. Pokud není přesuňte své peníze do banky, která nabídne lepší podmínky. Pozor na spořící účty, kde si banka účtuje jakékoliv poplatky. Poplatky jsou schopné zlikvidovat nebo minimalizovat úrokový výnos.

    Kdy můžete splatit hypotéku zdarma nebo jen s velmi nízkými náklady?

    Hypotéku můžete částečně nebo úplně splatit kdykoliv, ale banka vám může naúčtovat poplatky. Jsou ale situace, kdy je předčasné splacení hypotéky zcela zdarma. Proto je výhodné vybrat si tu správnou dobu, abyste nemuseli při předčasném splacení hypotéky zaplatit vůbec nic. Takovými případy jsou:
    - Doba, kdy končí fixace úrokové sazby u vaší hypotéky.
    - Nejpozději do 3 měsíců poté, co vám banka určí novou výši fixace.
    - V případě, že jste se dostali do těžké životní situace, která by ohrozila splácení hypotéky jako je těžká nemoc nebo smrt jednoho z partnerů, kteří hypotéku získali jako spolužadatelé.
    - Při plnění z pojištění.
    - U hypoték s pohyblivou sazbou je možné předčasné splacení kdykoliv
    Tyto podmínky ale platí jen u hypoték uzavřených po 1. prosinci 2016 a pro hypotéky, u kterých po tomto datu došlo k refinancování nebo refixaci.

    Využijte možnost mimořádné splátky.

    Ze zákona máte možnost bez jakýchkoli poplatků každý rok zaplatit až 25 % z celkové výše úvěru. Takovou splátku můžete uhradit vždy 1 měsíc před výročím uzavření smlouvy o hypotečním úvěru a ušetřit tak na poplatcích za předčasné splacení. Pohlídat si ale musíte výši splátky (aby nepřekročila 25 % z celkové výše půjčky) a už zmíněný termín. Když jakoukoli z těchto podmínek porušíte, banka vám může naúčtovat nutné náklady vzniklé s mimořádnou splátkou.

    Jak to bude po přijetí vládní novely zákona?

    Než nastane platnost novely zákona o spotřebitelském úvěru bude předčasné splacení nebo refinancování hypotéky, tak jako dosud, zatíženo jen velmi malými náklady. Novela zákona podmínky předčasného splacení výrazně prodražuje. Předpokládané náklady na předčasné splacení nebo refinancování hypotéky jinou bankou by se měly pohybovat v rozmezí až do výše do 2 %. To už není úplně zanedbatelná částka.

    Ještě sice není jisté, v jaké podobě bude vládní novela zákona přijata, ale předpokládá se rozšíření situací, kdy bude možné hypotéku splatit bez sankce. Jednou z nich by byl rozvod a druhou prodej nemovitosti nejméně po dvou letech od jejího koupení.
    ... Zobrazit vícZobrazit méně

    Koukni na Facebooku

    Kdy můžete splatit hypotéku zdarma
    V souvislosti s připravovanou novelou zákona se mnoho lidí zajímá o možnost předčasného splacení hypotéky. Hypotéku můžete splatit kdykoliv, ale banka vám může naúčtovat některé poplatky. Jsou ale situace, kdy je předčasné splacení hypotéky zcela zdarma. Proto je výhodné vybrat si tu správnou dobu, abyste nemuseli při předčasném splacení hypotéky zaplatit vůbec nic. Takovými případy jsou:
    - Doba, kdy končí fixace úrokové sazby u vaší hypotéky.
    - Nejpozději do 3 měsíců poté, co vám banka určí novou výši fixace.
    - V případě, že jste se dostali do těžké životní situace, která by ohrozila splácení hypotéky jako je těžká nemoc nebo smrt jednoho z partnerů, kteří hypotéku získali jako spolužadatelé.
    - Při plnění z pojištění.
    - U hypoték s pohyblivou sazbou je možné předčasné splacení kdykoliv
    Tyto podmínky ale platí jen u hypoték uzavřených po 1. prosinci 2016 a pro hypotéky, u kterých po tomto datu došlo k refinancování nebo refixaci.
    Využijte možnost mimořádné splátky
    Ze zákona máte možnost bez jakýchkoli poplatků každý rok zaplatit až 25 % z celkové výše úvěru. Takovou splátku můžete uhradit vždy 1 měsíc před výročím uzavření smlouvy o hypotečním úvěru a ušetřit tak na poplatcích za předčasné splacení. Pohlídat si ale musíte výši splátky (aby nepřekročila 25 % z celkové výše půjčky) a už zmíněný termín. Když jakoukoli z těchto podmínek porušíte, banka vám může naúčtovat nutné náklady vzniklé s mimořádnou splátkou.
    Jak to bude po přijetí vládní novely zákona
    I když ještě není jisté, v jaké podobě bude vládní novela zákona přijata předpokládá se, že by se okruh těchto situací měl ještě rozšířil ještě o další dvě možnosti. Jednou z nich by byl rozvod a druhou prodej nemovitosti nejméně po dvou letech od jejího koupení
    ... Zobrazit vícZobrazit méně

    Koukni na Facebooku

    NEPLATÍTE ZBYTEČNĚ DAŇ Z PŘÍJMU PŘI PRODEJI NEMOVITOSTÍ?

    Prodáváte nemovitost a nevíte, zda budete platit daň z příjmů? Dovolte mi malou rekapitulaci, kdy jste od daně z příjmů při prodeji, jako fyzická osoba (nepodnikatel), osvobozeni.
    1. Pokud nemovitost vlastníte nepřetržitě alespoň 5 let a nabyli jste ji do 31.12.2020.
    ANEBO
    2. Pokud nemovitost vlastníte nepřetržitě alespoň 10 let a nabyli jste ji po 1.1.2021.
    ANEBO
    3. Máte v nemovitosti bydliště nejméně 2 roky před podpisem kupní smlouvy (pozor – bydliště není trvalý pobyt – to je jen jeden z možných důkazů bydliště).
    ANEBO
    4. Za příjem z prodeje (celou částku, kterou dostanete) si uspokojíte svoji bytovou potřebu. Čili pořídíte něco nové, něco opravíte, zmodernizujete apod. Utratit peníze musíte nejpozději v roce následujícím po roce, kdy jste obdrželi kupní cenu. Jen pozor, pokud to budete utrácet příští rok, je nezbytné tento příjem zahrnout do letošního daňového přiznání. Částka obdržená z prodeje nemovitosti se musí opravdu CELÁ využít na uspokojení bytové potřeby. FÚ zde nezohledňuje zaplacení hypotečního ani jiného úvěru. Tedy pokud prodáte nemovitost za 4 mil. a z té částky zaplatíte např. 2 mil. hypotéku, přesto musíte utratit 4 mil. a ne pouze ten rozdíl, jinak Vás to nechají dodanit až 3 roky zpětně…samozřejmě i se sankcema.

    A pokud jste něco nabyli dědictvím či darem, a nesplňujete ani jednu z výše uvedených podmínek? Tak si prostě najdete znalce, který Vám udělá odborný posudek ke dni nabytí a tu cenu si odečtete od ceny prodejní. Zní to jednoduše, ale úřady ročně doměří nešťastníkům desítky milionů, tak bacha na to !
    P.S. Ještě doplnění. Pokud jste osvobození a příjem z prodeje překročí částku 5 mil. Kč musíte oznámit FÚ. Formulář oznámení najdete na daňovém portálu. Jo, a pokuta za neozjámění je 10 %.
    Zdroj: Ing. Mirek Jonáš Realitní a vzdělávací institut
    ... Zobrazit vícZobrazit méně

    Koukni na Facebooku

    BYDLENÍ PRO MLADÉ BUDE DOSTUPNĚJŠÍ, ALE JEN PRO TY PŘIPRAVENÉ.
    Podle vyjádření celé řady odborníků z realitní oblasti a finančních poradců je velmi pravděpodobné, že příští rok bude mimořádná příležitost, kdy bude mít mnoho mladých lidí jedinečnou možnost koupit vlastní bydlení. Nasvědčují tomu, jak klesající ceny nemovitostí, které v některých lokalitách klesly až o 25 % tak také klesající úrokové sazby u hypoték. Jejich výraznější pokles se ale čeká až v druhé polovině roku 2024 v závislosti na výši inflace. Tu se také daří snižovat i když inflační cíl ČNB ve výši 2 % je ještě hodně daleko. Kdo trefí ten správný okamžik, kdy ceny nemovitostí i úroky budou nejníž vyhraje jackpot a ušetří obrovské peníze. Připraveni budou ti, kteří budou mít vysokou bonitu, připravenou akontaci (část kupní ceny, kterou musí mít kupující v hotovostgi) ve výši 10 % do 36 let a 20 % nad 36 let a vybranou nemovitost s odpovídající hodnotou. Bonita se dá průběžně vylepšit a na získání dostatečné hotovosti mají mladí lidé cca rok. KDO TUTO PŘÍLEŽITOST PROŠVIHNE MÁ VELKOU SMŮLU A ZAPLATÍ STRAŠNĚ MOC PENĚZ NAVÍC, POKUD VŮBEC BUDE MÍT NĚJAKOU ŠANCI HYPOTÉKU ZÍSKAT. Chcete-li mít podrobný manuál, jak se připravit na to abyste si mohli koupit nemovitost, tak napište svůj e-mailový kontakt do zprávy. K dispozici bude v průběhu října. Ještě čekáme co vláda vymyslí v rámci úsporného balíčku.
    ... Zobrazit vícZobrazit méně

    Koukni na Facebooku