Jak koupit pozemek a nenapálit se?

Farm landscape with windmill from above, The NetherlandsKoupě pozemku je především o dobrých informacích. Tady víc než jinde platí: „Důvěřovat, ale prověřovat.“ Tak abyste jednou neplakali nad vámi draze zaplaceným pozemkem, který by se mohl stát jen vhodným místem na opalování.

Špatní sousedé jsou horší, než špatná tchyně
Nikdo není rád, když se mění pořádky v jeho okolí. Vy a stavba vašeho domu budete něco nového, co naruší staré pořádky. Protože se sousedy budete žít dlouhá léta a nemůžete je vyměnit, stojí za to zajímat se o to, kdo jsou. Musíte s nimi spolupracovat při společné péči o hranice pozemků  – ploty a jejich životní styl může velmi zásadně ovlivnit vaši rodinnou pohodu. Přímí sousedé se také budou v rámci stavebního řízení vyjadřovat k vámi navržené stavbě a mohou ji v různých stádiích velmi výrazně ovlivňovat. Ale jsou i jiná nepříjemná sousedství, jako jsou rušné komunikace, blízkost zahradní terasy místního pohostinství, kdy romantický podvečer „vhodně“ doplní pijácká píseň. Intimitu soukromí může narušit i blízkost panelákové bytovky, která má perfektní přehled o vašem soukromí. Nepotěšit může i činnost blízkého lomu, letiště, jakékoliv hlučné výroby, nebo zápachy všeho druhu (výroba, chlév, nepřítomnost kanalizace, odpadky atd.). I malý lesík v sousedství, který se vám původně zdál tak roztomilý, za pár let vyroste a slunce pustí na váš pozemek jen několik hodin kolem poledne.
Protože pozemek nelze naložit na auto a přestěhovat, musíte především důkladně prohlédnout okolí. Spoléhání se na informace těch, kteří vám chtějí pozemek prodat, by se vám mohlo stát osudným. Nešetřete časem a nemáte-li jasno, zajděte si na pozemek v různou denní i noční dobu, nebo i v různé dny.

Vlastnictví pozemku neznamená, že si zde můžete dělat, co chcete
Vaše první cesta musí mířit na místní stavební úřad, kde je třeba zjistit, zda je na vámi vybraném pozemku povoleno stavět. V zóně určené pro průmyslovou výstavbu, veřejnou zeleň nebo pozemek v ochranném pásmu vodního zdroje nepostavíte rodinný dům, ani kdybyste se rozkrájeli. Ochranné oblasti jsou kapitolou sama o sobě. Trasa vysokotlakého plynu není v terénu vidět, ale může váš pozemek změnit v krásný záhon na ředkvičky, protože nebude na nic jiného použitelný. Vedení vysokého napětí svým ochranným pásmem ukrojí z vašeho pozemku pořádný díl. Zanedbatelná nejsou ani ochranné zóny přírodních rezervací a chráněných krajinných oblastí. V případě, že územní plán povoluje výstavbu rodinných domů, je třeba dále zjistit, jaký charakter domu je zde povolen stavět. Především co do počtu pater nebo to, zda se pozemek nenalézá v památkové zóně. V případě, že je váš pozemek dosud zemědělskou půdou, zajděte také na příslušný odbor životního prostředí s dotazem, zda vám umožní vynětí půdy ze zemědělského půdního fondu a za jakých podmínek.

Krásný pozemek nemusí být vhodný pozemek
Na váš vysněný pozemek se především musíte dostat z veřejné komunikace. Pokud musíte přejíždět přes pozemek jiného majitele, je třeba takové právo zajistit písemnou smlouvou o zřízení věcného břemene vloženou do katastru nemovitostí. Nezapomeňte, že komunikace se musí udržovat, a to i v zimě. Čím nižší stupeň důležitosti komunikace, tím později se na vás dostane s protažením při zimních kalamitách.
Poloha a sklon pozemku velmi výrazně ovlivňují náklady na stavbu a její ekonomiku. Čím větší sklon, tím větší náklady při zakládání stavby. Naproti tomu jižní svah a dobré oslunění vám ušetří mnoho peněz při vytápění těch nejvíce užívaných místností. Podmáčený, či dokonce bažinatý terén rozhodně není vhodným místem pro stavbu. Co dokáže jinak klidný potůček v době záplav, vidíme dnes a denně ve zprávách. Povodňové pásmo je skutečně místo, kde byste nemuseli být vždy v bezpečí, přestože je v něm postavena polovina vesnice. Vysoká hladina spodní vody může velmi prodražit nebo zcela znemožnit podsklepení domu. Důležité je také geologické složení kupovaného pozemku. Pohyblivý podklad (písky a jíly) případně skála vždy zdraží zakládání stavby. Na závěr je také dobré zjistit stupeň výskytu radonu. Jeho nadměrné záření se též projeví v opatřeních, které bude třeba udělat.

Bez energií není kvalitní bydlení
I když si můžete postavit ekologický dům z hlíny a svítit svíčkami, není to úplný ideál dnešní doby. Přivedení sítí může být nejnákladnější položkou vaší stavby v případě, že se pozemek nachází ve velké vzdálenosti od nápojného bodu, nebo nemá dostatečnou kapacitu. Proto je třeba mít přesné informace dříve, než podepíšete kupní smlouvu. Staví-li ve stejné lokalitě současně několik stavebníků, tak je možné se o přivedení sítí finančně podělit. V zásadě musíte vyřešit 4 druhy sítí:

  1. Elektřina – romantika se svíčkami je hezká, ale pouze v tom případě, když víte, že si můžete kdykoliv otočit vypínačem a rozsvítí se vám světlo, spustí pračka a zapne televize. Je tedy třeba zjistit, kde je nejbližší přípojné místo, a zda je zde dostatečný příkon.
  2. Voda – napojení na obecní vodovodní síť je asi dominující řešení zajišťující trvalé dodávky. Lze též čerpat z vlastní studny, pokud se na pozemku nachází.
  3. Odpadní a dešťové vody – ideálním řešením je napojení na veřejnou kanalizaci. Pokud to místní situace nedovoluje, je nutné vybudovat vlastní jímku případně čističku.
  4. Topení – bude nejvíce ovlivňovat vaše měsíční náklady spojené s bydlením, a proto je třeba velmi dobře zvážit, jaké medium budete používat. Nejbližší plynárenský podnik vám poskytne údaje o možnosti napojení na zemní plyn nebo lze vybudovat vlastní zásobník na palivo.

Na závěr je dobré připomenout také hledisko investorské. I když na to v době stavby nemyslíte, je velmi pravděpodobné, že váš dům bude někdy v budoucnu také předmětem prodeje. Nákladné stavby v romantických končinách mohou uspokojit vaše životní potřeby, ale v okamžiku nutnosti prodeje o ně není žádný zájem. Velkou roli též hraje ekonomika provozu domu, protože ne vždy budete ekonomicky úspěšní. Třeba také myslet na dobu, kdy nebudete úspěšnými podnikateli, ale i na to, že ceny energií stále stoupají. Nevím, jak je to možné, ale globální oteplování ceny energií nijak neovlivňuje.

  • CHCETE VĚDĚT O NOVINKÁCH ZE SVĚTA INVESTIC?
  • Nejnovější příspěvky
  • FACEBOOK

    Jak se bránit vysokým úrokům z hypoték?

    Každý rok čeká přibližně 150.000 lidí ukončení fixace úrokové sazby u hypoték a nastavení nové výše úrokových sazeb. Ti, co měli nastavenou splátku hypotéky tzv. na krev teď zažívají krušné chvíle. Skok z cca 2 % úroku na cca 6 % úrok může v některých případech vést až k nucenému prodeji jejich nemovitosti.

    Vyplatí se refinancovat hypotéku v době vysokých úrokových sazeb?

    Určitě se to nevyplatí v prvních letech splácení hypotéky. V té době převážnou část splátky tvoří úroky a jen malou část jistina, kterou se snižuje zadlužení. To znamená, že máte splacenou jen malou část úvěru. V případě, že splácíte hypotéku delší dobu stojí refinancování za zvážení. V rámci nového úvěru budete splácet pouze zůstatek nesplacené části původní hypotéky. Tím by se splátky hypotéky mohly výrazně ponížit i přes zvýšené úroky. Refinancování původní hypotéky nejvíc pomůže těm, kteří si ještě mohou nasmlouvat dlouhou dobu splatnosti a splácení roztáhnout na co nejdelší dobu.

    Pokud máte nesplacenou část úvěru nižší, jak 1 milión můžete využít úvěru na bydlení, bez nutnosti zajistit úvěr zástavním právem. Úroky z těchto úvěrů jen velmi málo přesahují splátku běžné hypotéky. Tím pádem nebude vaše nemovitost zatížena žádným břemenem a můžete ji bez souhlasu banky pronajímat nebo prodat

    Pokud máte nesplacenou část úvěru nižší, jak 1 milión můžete využít úvěru na bydlení, bez nutnosti zajistit úvěr zástavním právem. Úroky z těchto úvěrů jen velmi málo přesahují splátku běžné hypotéky. Tím pádem nebude vaše nemovitost zatížena žádným břemenem a můžete ji bez souhlasu banky pronajímat nebo prodat.

    Vysoké úroky nejsou navždy!

    Jednou z možností, jak částečně eliminovat dlouhodobě vysoké úroky je sjednat fixaci úrokové sazby na kratší dobu, například na 3 roky. Zde je úroková sazba (říjen 2023) aktuálně cca 5,6 % V případě fixace úroků na jeden rok se úroky pohybují kolem 7 %, a to už by tak výhodné být nemuselo. S klesající inflací budou postupně klesat i úroky z hypoték. Za rok by mohl být úrok nižší než dnes. Pokud se nic zvláštního nestane je velká pravděpodobnost, že za tři roky budou úroky někde úplně jinde. Nečekejte žádné skokové snižování úroků. Zvyšování úroků probíhá vždy rychleji než jejich snižování.

    Vyplatí se předčasné splacení hypotéky?

    Na to není jednoznačná odpověď. Rozhodně se nevyplatí těm, kteří dokážou hotovost, kterou mají k dispozici zhodnotit výš, než je zvýšený úrok. Nicméně i v tomto případě je řešením sjednat fixaci úrokové sazby jen na jeden rok.

    Zaplatí úrok na spořícím účtu zvýšené náklady na splátku hypotéky?

    Pro ty, kteří nemají možnost zhodnotit své peníze je v podstatě jedinou možností uložit peníze na spořící účet. Úroky z peněz uložených na spořícím účtu nepokryjí zvýšené náklady na splátku hypotéky, ale aspoň ten rozdíl mezi původní výši splátky a tou nově nastavenou nebude tak velký. Pro rodinné cash flow bude důležité, jak často bude banka připisovat úroky ze spořícího účtu. Pokud je připisuje jednou za delší období budete se muset se zvýšenou splátkou hypotéky po nějaký čas vypořádat z vlastních zdrojů.

    Vyšší úročení spořících účtů také není navždy.

    S klesající inflací budou pochopitelně klesat i úroky na spořících účtech. Je proto důležité stále sledovat, zda spořící účet, na kterém máte svoje peníze uložené je aktuálně ten nejlepší možný. Pokud není přesuňte své peníze do banky, která nabídne lepší podmínky. Pozor na spořící účty, kde si banka účtuje jakékoliv poplatky. Poplatky jsou schopné zlikvidovat nebo minimalizovat úrokový výnos.

    Kdy můžete splatit hypotéku zdarma nebo jen s velmi nízkými náklady?

    Hypotéku můžete částečně nebo úplně splatit kdykoliv, ale banka vám může naúčtovat poplatky. Jsou ale situace, kdy je předčasné splacení hypotéky zcela zdarma. Proto je výhodné vybrat si tu správnou dobu, abyste nemuseli při předčasném splacení hypotéky zaplatit vůbec nic. Takovými případy jsou:
    - Doba, kdy končí fixace úrokové sazby u vaší hypotéky.
    - Nejpozději do 3 měsíců poté, co vám banka určí novou výši fixace.
    - V případě, že jste se dostali do těžké životní situace, která by ohrozila splácení hypotéky jako je těžká nemoc nebo smrt jednoho z partnerů, kteří hypotéku získali jako spolužadatelé.
    - Při plnění z pojištění.
    - U hypoték s pohyblivou sazbou je možné předčasné splacení kdykoliv
    Tyto podmínky ale platí jen u hypoték uzavřených po 1. prosinci 2016 a pro hypotéky, u kterých po tomto datu došlo k refinancování nebo refixaci.

    Využijte možnost mimořádné splátky.

    Ze zákona máte možnost bez jakýchkoli poplatků každý rok zaplatit až 25 % z celkové výše úvěru. Takovou splátku můžete uhradit vždy 1 měsíc před výročím uzavření smlouvy o hypotečním úvěru a ušetřit tak na poplatcích za předčasné splacení. Pohlídat si ale musíte výši splátky (aby nepřekročila 25 % z celkové výše půjčky) a už zmíněný termín. Když jakoukoli z těchto podmínek porušíte, banka vám může naúčtovat nutné náklady vzniklé s mimořádnou splátkou.

    Jak to bude po přijetí vládní novely zákona?

    Než nastane platnost novely zákona o spotřebitelském úvěru bude předčasné splacení nebo refinancování hypotéky, tak jako dosud, zatíženo jen velmi malými náklady. Novela zákona podmínky předčasného splacení výrazně prodražuje. Předpokládané náklady na předčasné splacení nebo refinancování hypotéky jinou bankou by se měly pohybovat v rozmezí až do výše do 2 %. To už není úplně zanedbatelná částka.

    Ještě sice není jisté, v jaké podobě bude vládní novela zákona přijata, ale předpokládá se rozšíření situací, kdy bude možné hypotéku splatit bez sankce. Jednou z nich by byl rozvod a druhou prodej nemovitosti nejméně po dvou letech od jejího koupení.
    ... Zobrazit vícZobrazit méně

    Koukni na Facebooku

    Kdy můžete splatit hypotéku zdarma
    V souvislosti s připravovanou novelou zákona se mnoho lidí zajímá o možnost předčasného splacení hypotéky. Hypotéku můžete splatit kdykoliv, ale banka vám může naúčtovat některé poplatky. Jsou ale situace, kdy je předčasné splacení hypotéky zcela zdarma. Proto je výhodné vybrat si tu správnou dobu, abyste nemuseli při předčasném splacení hypotéky zaplatit vůbec nic. Takovými případy jsou:
    - Doba, kdy končí fixace úrokové sazby u vaší hypotéky.
    - Nejpozději do 3 měsíců poté, co vám banka určí novou výši fixace.
    - V případě, že jste se dostali do těžké životní situace, která by ohrozila splácení hypotéky jako je těžká nemoc nebo smrt jednoho z partnerů, kteří hypotéku získali jako spolužadatelé.
    - Při plnění z pojištění.
    - U hypoték s pohyblivou sazbou je možné předčasné splacení kdykoliv
    Tyto podmínky ale platí jen u hypoték uzavřených po 1. prosinci 2016 a pro hypotéky, u kterých po tomto datu došlo k refinancování nebo refixaci.
    Využijte možnost mimořádné splátky
    Ze zákona máte možnost bez jakýchkoli poplatků každý rok zaplatit až 25 % z celkové výše úvěru. Takovou splátku můžete uhradit vždy 1 měsíc před výročím uzavření smlouvy o hypotečním úvěru a ušetřit tak na poplatcích za předčasné splacení. Pohlídat si ale musíte výši splátky (aby nepřekročila 25 % z celkové výše půjčky) a už zmíněný termín. Když jakoukoli z těchto podmínek porušíte, banka vám může naúčtovat nutné náklady vzniklé s mimořádnou splátkou.
    Jak to bude po přijetí vládní novely zákona
    I když ještě není jisté, v jaké podobě bude vládní novela zákona přijata předpokládá se, že by se okruh těchto situací měl ještě rozšířil ještě o další dvě možnosti. Jednou z nich by byl rozvod a druhou prodej nemovitosti nejméně po dvou letech od jejího koupení
    ... Zobrazit vícZobrazit méně

    Koukni na Facebooku

    NEPLATÍTE ZBYTEČNĚ DAŇ Z PŘÍJMU PŘI PRODEJI NEMOVITOSTÍ?

    Prodáváte nemovitost a nevíte, zda budete platit daň z příjmů? Dovolte mi malou rekapitulaci, kdy jste od daně z příjmů při prodeji, jako fyzická osoba (nepodnikatel), osvobozeni.
    1. Pokud nemovitost vlastníte nepřetržitě alespoň 5 let a nabyli jste ji do 31.12.2020.
    ANEBO
    2. Pokud nemovitost vlastníte nepřetržitě alespoň 10 let a nabyli jste ji po 1.1.2021.
    ANEBO
    3. Máte v nemovitosti bydliště nejméně 2 roky před podpisem kupní smlouvy (pozor – bydliště není trvalý pobyt – to je jen jeden z možných důkazů bydliště).
    ANEBO
    4. Za příjem z prodeje (celou částku, kterou dostanete) si uspokojíte svoji bytovou potřebu. Čili pořídíte něco nové, něco opravíte, zmodernizujete apod. Utratit peníze musíte nejpozději v roce následujícím po roce, kdy jste obdrželi kupní cenu. Jen pozor, pokud to budete utrácet příští rok, je nezbytné tento příjem zahrnout do letošního daňového přiznání. Částka obdržená z prodeje nemovitosti se musí opravdu CELÁ využít na uspokojení bytové potřeby. FÚ zde nezohledňuje zaplacení hypotečního ani jiného úvěru. Tedy pokud prodáte nemovitost za 4 mil. a z té částky zaplatíte např. 2 mil. hypotéku, přesto musíte utratit 4 mil. a ne pouze ten rozdíl, jinak Vás to nechají dodanit až 3 roky zpětně…samozřejmě i se sankcema.

    A pokud jste něco nabyli dědictvím či darem, a nesplňujete ani jednu z výše uvedených podmínek? Tak si prostě najdete znalce, který Vám udělá odborný posudek ke dni nabytí a tu cenu si odečtete od ceny prodejní. Zní to jednoduše, ale úřady ročně doměří nešťastníkům desítky milionů, tak bacha na to !
    P.S. Ještě doplnění. Pokud jste osvobození a příjem z prodeje překročí částku 5 mil. Kč musíte oznámit FÚ. Formulář oznámení najdete na daňovém portálu. Jo, a pokuta za neozjámění je 10 %.
    Zdroj: Ing. Mirek Jonáš Realitní a vzdělávací institut
    ... Zobrazit vícZobrazit méně

    Koukni na Facebooku

    BYDLENÍ PRO MLADÉ BUDE DOSTUPNĚJŠÍ, ALE JEN PRO TY PŘIPRAVENÉ.
    Podle vyjádření celé řady odborníků z realitní oblasti a finančních poradců je velmi pravděpodobné, že příští rok bude mimořádná příležitost, kdy bude mít mnoho mladých lidí jedinečnou možnost koupit vlastní bydlení. Nasvědčují tomu, jak klesající ceny nemovitostí, které v některých lokalitách klesly až o 25 % tak také klesající úrokové sazby u hypoték. Jejich výraznější pokles se ale čeká až v druhé polovině roku 2024 v závislosti na výši inflace. Tu se také daří snižovat i když inflační cíl ČNB ve výši 2 % je ještě hodně daleko. Kdo trefí ten správný okamžik, kdy ceny nemovitostí i úroky budou nejníž vyhraje jackpot a ušetří obrovské peníze. Připraveni budou ti, kteří budou mít vysokou bonitu, připravenou akontaci (část kupní ceny, kterou musí mít kupující v hotovostgi) ve výši 10 % do 36 let a 20 % nad 36 let a vybranou nemovitost s odpovídající hodnotou. Bonita se dá průběžně vylepšit a na získání dostatečné hotovosti mají mladí lidé cca rok. KDO TUTO PŘÍLEŽITOST PROŠVIHNE MÁ VELKOU SMŮLU A ZAPLATÍ STRAŠNĚ MOC PENĚZ NAVÍC, POKUD VŮBEC BUDE MÍT NĚJAKOU ŠANCI HYPOTÉKU ZÍSKAT. Chcete-li mít podrobný manuál, jak se připravit na to abyste si mohli koupit nemovitost, tak napište svůj e-mailový kontakt do zprávy. K dispozici bude v průběhu října. Ještě čekáme co vláda vymyslí v rámci úsporného balíčku.
    ... Zobrazit vícZobrazit méně

    Koukni na Facebooku