Kdy je doručení výpovědi nájemci právně platné?

„Ze zákonné úpravy a judikáty Nejvyššího soudu to jen potvrzují, že není důležité, zda si nájemce dopis vyzvedne. Je důležité, zda se zásilka ocitne tzv. ve sféře jeho vlivu – dispozice.“

Možná nemáte to štěstí a zrovna vaši nájemníci přestali platit nájem, a ještě k tomu si nevyzvedávají výzvy, které jím posíláte poštou. A myslí si, že tím pádem jim nehrozí žádný postih.

Nechejme je v tomto omylu a pojďme se podívat, jak to vlastně funguje s doručováním písemností doopravdy. Pokud chcete nájemníka dostat z vašeho bytu, nestačí, když mu výpověď jen ústně sdělíte. Výpověď z nájmu musí mít dle § 2286 odst. 1 NOZ písemnou formu a musí být doručena druhé straně. 

Více osob v nájmu?

Na začátek je potřeba striktně odlišit tři situace. První je tzv. společný nájem znamená to, že na straně nájemce je více osob a všechny jsou účastníky smluvní vztahu z nájemní smlouvy. Druhá situace je sdílení nájemcovy domácnosti, tedy se jedná o osoby, které nájemce do své domácnosti přijal, ale ty se účastníky smluvního vztahu nestávají.

Jde-li o první situaci, tedy společná nájem, je analogicky dle základní úpravy nájmu třeba, abyste výpověď doručili všem účastníkům smlouvy. Pokud byste tak neučinili, proti těm, které jste opomněli je výpověď neplatná a nikoho nezajímá, že vy jste v právu.

V druhé situaci stačí, pokud doručíte výpověď jen účastníku smlouvy.

Třetí specifickou situací je pokud váš nájemce po dobu trvání nájemního vztahu uzavře manželství a nebo pokud po dobu trvání manželství uzavře nájemní smlouvy. V tento moment vzniká ze zákona nájemní právo i druhému z manželů. Manželé jsou ze smlouvy vázáni společně a nerozdílně. Tuto úpravu naleznete v § 745 a 746. Je ale možné, že manželé využijí práva si ujednat něco jiného, a tedy nemusí vzniknout společná nájem, ale druhému z manželů vznikne právo bydlení, je tedy de iure dle § 746 odst. 2 NOZ ručitelem za závazky svého manžela. Tedy i v případě společného nájmu manželů je třeba, abyste výpověď doručili oběma účastníkům. V případě vzniku práva bydlení a ručitelského závazku druhého z manželů stačí, pokud doručíte tomu, se kterým máte původní nájemní vztah.

Dobře, sepíšete tedy výpověď z nájmu a odešlete ji na adresu nájemce. Co ale dělat, pokud si vychytralý nájemník poštu nepřebírá?

Doručeno? Nedoručeno?

Ze zákonné úpravy a judikáty Nejvyššího soudu to jen potvrzují, že není důležité, zda si nájemce dopis vyzvedne. Je důležité, zda se zásilka ocitne tzv. ve sféře jeho vlivu – dispozice. To jinými slovy znamená, že adresát dostal oznámení od pošty o uložení zásilky a má možnost si zásilku vyzvednout. Měl tak možnost a příležitost se seznámit s obsahem písemnosti. Není už důležité a podstatné, zda se adresát s obsahem písemnosti skutečně seznámil či nikoliv. 

Rozhodující je pouze to, že měl objektivní možnost a příležitost zásilku vyzvednout a seznámit s s jejím obsahem.

Jak to udělat správně? Aneb co je důležité při odeslání písemnosti druhé straně?

Poslat dopis (písemnost):

– na správnou adresu. Taková adresa by měla být v kupní či nájemní smlouvě označena jako adresa určená pro doručování. V ideálním případě by to měla být adresa na které se adresát skutečně zdržuje. Nemusí to být adresa trvalého bydliště.

– doporučeně, tak abyste měli doklad o jeho odeslání

– správným osobám (oběma manželům, společným nájemníkům atd.)

Co dělat, když se vám dopis vrátí zpět? V žádném případě nerozlepovat! V případě soudního či rozhodčího řízení jej otevřete až při soudním či rozhodčím jednání. Mohlo by se stát (a v minulosti se už mnohokrát stalo), že adresát tvrdil, že v dopise byl zcela jiný obsah.

Mazaní podvodníci nemají na schránce své jméno, případně nemají schránku vůbec a doručení je tím pádem nemožné.

V mém novém videokurzu „Jak investovat v době krize“ se dozvíte, jaká udělat preventivní opatření, abyste se těmto situacím úplně vyhnuli.