Neměli byste už zvýšit nájemné?

Zvyšovat či nezvyšovat nájemné? To je ožehavá otázka, které se žádný pronajímatel nevyhne. Jedno je jisté. Nájem, který se pravidelně nezvedá ztrácí v závislosti na výši inflace na své reálné hodnotě.

Mechanismus, jak zvyšovat nájem by měl být zabudován v každé správné nájemní smlouvě. Nájem se může zvyšovat o míru inflace za předcházející rok, stejně jako o předem danou výši v procentech či přesně stanovenou částku.

Pokud jste nebyli dostatečně opatrní a dali na slib: „Však se přece nějak dohodneme. Vždyť jsme lidi“, tak jste se dostali do slepé uličky. Žádný normální nájemník nebude dobrovolně souhlasit s navyšováním nájmu. Vám v takovém případě nezbývá než po nezbytných krocích vůči nájemci, podat návrh na zvýšení nájmu k soudu. Zde bohužel budete muset dost složitě (a rovnou říkám, že také dost problematicky) prokazovat, že po 10 letech už by to opravdu nějaké to navýšení chtělo. Budete muset platit znalecké posudky, protože soud na nic jiného nedá.

Přestože patříte mezi opatrné investory a máte v nájemní smlouvě ujednání o zvyšování nájmu nikde není řečeno, že je musíte využít. Je to vaše právo, nikoliv povinnost. Zvyšování nájmu by bylo kontraproduktivní, pokud nájmy za obdobnou nemovitost v okolí jsou výrazně nižší než nájem vaší nemovitosti. Nájemce se doposud nepřestěhoval za levnějším nájmem jen proto, že se mu do stěhování prostě nechce. Komu by se také chtělo. Ne nadarmo se říká, že je lepší vyhořet než se stěhovat. Nicméně ani nájemcovu neochotu ke stěhování není dobré zkoušet do nekonečna.

Moudrý pronajímatel ví, že prázdný byt, byť jen jediný den, nutně znamená ztrátu. A to dokonce ztrátu dvojnásobnou. V některých případech dokonce trojnásobnou. V tomto případě je situace mnohem složitější u bytů, kde se náklady na provoz dají mnohem hůře regulovat a jejich případné snížení je minimální. V tomto ohledu mají rodinné domy velkou výhodu. V případě prázdného domu či bytu musí pronajímatel platit provoz. Navíc přichází o příjmy z vlastního nájmu. Ztráta třetí přichází v okamžiku, kdy získané prostředky používáte pro další reinvestice. Při delší době neobsazenosti objektu může být právě tato ztráta nejbolestivější.

Abyste dokázali taková nebezpečí eliminovat je dobrém znát všechna opatření, která je třeba včas udělat, aby podobná situace vůbec nenastala. O nich se můžete dozvědět na mém videokurzu „Jak investovat v době krize“.

  • CHCETE VĚDĚT O NOVINKÁCH ZE SVĚTA INVESTIC?
  • Nejnovější příspěvky
  • FACEBOOK

    NEPLATÍTE ZBYTEČNĚ DAŇ Z PŘÍJMU PŘI PRODEJI NEMOVITOSTÍ?

    Prodáváte nemovitost a nevíte, zda budete platit daň z příjmů? Dovolte mi malou rekapitulaci, kdy jste od daně z příjmů při prodeji, jako fyzická osoba (nepodnikatel), osvobozeni.
    1. Pokud nemovitost vlastníte nepřetržitě alespoň 5 let a nabyli jste ji do 31.12.2020.
    ANEBO
    2. Pokud nemovitost vlastníte nepřetržitě alespoň 10 let a nabyli jste ji po 1.1.2021.
    ANEBO
    3. Máte v nemovitosti bydliště nejméně 2 roky před podpisem kupní smlouvy (pozor – bydliště není trvalý pobyt – to je jen jeden z možných důkazů bydliště).
    ANEBO
    4. Za příjem z prodeje (celou částku, kterou dostanete) si uspokojíte svoji bytovou potřebu. Čili pořídíte něco nové, něco opravíte, zmodernizujete apod. Utratit peníze musíte nejpozději v roce následujícím po roce, kdy jste obdrželi kupní cenu. Jen pozor, pokud to budete utrácet příští rok, je nezbytné tento příjem zahrnout do letošního daňového přiznání. Částka obdržená z prodeje nemovitosti se musí opravdu CELÁ využít na uspokojení bytové potřeby. FÚ zde nezohledňuje zaplacení hypotečního ani jiného úvěru. Tedy pokud prodáte nemovitost za 4 mil. a z té částky zaplatíte např. 2 mil. hypotéku, přesto musíte utratit 4 mil. a ne pouze ten rozdíl, jinak Vás to nechají dodanit až 3 roky zpětně…samozřejmě i se sankcema.

    A pokud jste něco nabyli dědictvím či darem, a nesplňujete ani jednu z výše uvedených podmínek? Tak si prostě najdete znalce, který Vám udělá odborný posudek ke dni nabytí a tu cenu si odečtete od ceny prodejní. Zní to jednoduše, ale úřady ročně doměří nešťastníkům desítky milionů, tak bacha na to !
    P.S. Ještě doplnění. Pokud jste osvobození a příjem z prodeje překročí částku 5 mil. Kč musíte oznámit FÚ. Formulář oznámení najdete na daňovém portálu. Jo, a pokuta za neozjámění je 10 %.
    Zdroj: Ing. Mirek Jonáš Realitní a vzdělávací institut
    ... Zobrazit vícZobrazit méně

    Koukni na Facebooku

    BYDLENÍ PRO MLADÉ BUDE DOSTUPNĚJŠÍ, ALE JEN PRO TY PŘIPRAVENÉ.
    Podle vyjádření celé řady odborníků z realitní oblasti a finančních poradců je velmi pravděpodobné, že příští rok bude mimořádná příležitost, kdy bude mít mnoho mladých lidí jedinečnou možnost koupit vlastní bydlení. Nasvědčují tomu, jak klesající ceny nemovitostí, které v některých lokalitách klesly až o 25 % tak také klesající úrokové sazby u hypoték. Jejich výraznější pokles se ale čeká až v druhé polovině roku 2024 v závislosti na výši inflace. Tu se také daří snižovat i když inflační cíl ČNB ve výši 2 % je ještě hodně daleko. Kdo trefí ten správný okamžik, kdy ceny nemovitostí i úroky budou nejníž vyhraje jackpot a ušetří obrovské peníze. Připraveni budou ti, kteří budou mít vysokou bonitu, připravenou akontaci (část kupní ceny, kterou musí mít kupující v hotovostgi) ve výši 10 % do 36 let a 20 % nad 36 let a vybranou nemovitost s odpovídající hodnotou. Bonita se dá průběžně vylepšit a na získání dostatečné hotovosti mají mladí lidé cca rok. KDO TUTO PŘÍLEŽITOST PROŠVIHNE MÁ VELKOU SMŮLU A ZAPLATÍ STRAŠNĚ MOC PENĚZ NAVÍC, POKUD VŮBEC BUDE MÍT NĚJAKOU ŠANCI HYPOTÉKU ZÍSKAT. Chcete-li mít podrobný manuál, jak se připravit na to abyste si mohli koupit nemovitost, tak napište svůj e-mailový kontakt do zprávy. K dispozici bude v průběhu října. Ještě čekáme co vláda vymyslí v rámci úsporného balíčku.
    ... Zobrazit vícZobrazit méně

    Koukni na Facebooku