Neměli byste už zvýšit nájemné?

Zvyšovat či nezvyšovat nájemné? To je ožehavá otázka, které se žádný pronajímatel nevyhne. Jedno je jisté. Nájem, který se pravidelně nezvedá ztrácí v závislosti na výši inflace na své reálné hodnotě.

Mechanismus, jak zvyšovat nájem by měl být zabudován v každé správné nájemní smlouvě. Nájem se může zvyšovat o míru inflace za předcházející rok, stejně jako o předem danou výši v procentech či přesně stanovenou částku.

Pokud jste nebyli dostatečně opatrní a dali na slib: „Však se přece nějak dohodneme. Vždyť jsme lidi“, tak jste se dostali do slepé uličky. Žádný normální nájemník nebude dobrovolně souhlasit s navyšováním nájmu. Vám v takovém případě nezbývá než po nezbytných krocích vůči nájemci, podat návrh na zvýšení nájmu k soudu. Zde bohužel budete muset dost složitě (a rovnou říkám, že také dost problematicky) prokazovat, že po 10 letech už by to opravdu nějaké to navýšení chtělo. Budete muset platit znalecké posudky, protože soud na nic jiného nedá.

Přestože patříte mezi opatrné investory a máte v nájemní smlouvě ujednání o zvyšování nájmu nikde není řečeno, že je musíte využít. Je to vaše právo, nikoliv povinnost. Zvyšování nájmu by bylo kontraproduktivní, pokud nájmy za obdobnou nemovitost v okolí jsou výrazně nižší než nájem vaší nemovitosti. Nájemce se doposud nepřestěhoval za levnějším nájmem jen proto, že se mu do stěhování prostě nechce. Komu by se také chtělo. Ne nadarmo se říká, že je lepší vyhořet než se stěhovat. Nicméně ani nájemcovu neochotu ke stěhování není dobré zkoušet do nekonečna.

Moudrý pronajímatel ví, že prázdný byt, byť jen jediný den, nutně znamená ztrátu. A to dokonce ztrátu dvojnásobnou. V některých případech dokonce trojnásobnou. V tomto případě je situace mnohem složitější u bytů, kde se náklady na provoz dají mnohem hůře regulovat a jejich případné snížení je minimální. V tomto ohledu mají rodinné domy velkou výhodu. V případě prázdného domu či bytu musí pronajímatel platit provoz. Navíc přichází o příjmy z vlastního nájmu. Ztráta třetí přichází v okamžiku, kdy získané prostředky používáte pro další reinvestice. Při delší době neobsazenosti objektu může být právě tato ztráta nejbolestivější.

Abyste dokázali taková nebezpečí eliminovat je dobrém znát všechna opatření, která je třeba včas udělat, aby podobná situace vůbec nenastala. O nich se můžete dozvědět na mém videokurzu „Jak investovat v době krize“.