Proč nemůžu investovat?

Kolem investování do nemovitostí se během času vytvořila spousta mýtů a fám, které v mnoho ohledech zdeformovaly pohled na tento druh investování. Ať už v tom dobrém, nebo špatném slova smyslu.

Jak se zabezpečit investicemi do nemovitostí, si můžete přečíst v mnoha geniálních knihách Roberta Kiyosakiho, který více než na nemovitostech vydělal prodejem svých knih. Jeho návody na investování se bohužel odehrávají ve zcela jiném právním a daňovém systému. Proto jejich aplikace v našem prostředí je ve většině případů velmi obtížná, nebo zcela nemožná.

Při investování do nemovitostí jde o peníze. O velké peníze. O vaše peníze. Je proto třeba postupovat opatrně. Před každým rozhodnutím je nutné získat maximum dostupných informací pro objektivní rozhodnutí. Není zde místo na emoce, na hazard ani na charitu. Pokud chcete hazardovat, zajděte si do kasina. Pokud chcete působit v charitě, pošlete příspěvek na Armádu spásy, Fond ohrožených dětí nebo jinou obdobnou organizaci s vědomím, že to co dělají, má smysl. Investování do nemovitostí je dlouhodobá, cílevědomá, promyšlená činnost. Pokud ji takto budete brát, můžete spolehlivě zabezpečit sebe, svoji rodinu a své děti.

Všechno v životě děláme jednou poprvé. Je proto mnoho věcí, o kterých dopředu nikdy nemůžete říci, jak dopadnou. Nikdo například není schopen naplánovat, jak vám dopadne manželství, které se chystáte uzavřít. Přesto se do něj každoročně vrhají tisíce lidí. V okamžiku, kdy jsme zamilovaní, tak nevnímáme hrozivou statistiku, která říká, že 50 % manželství se rozpadne. Tak vysoké riziko vás při investování do nemovitostí rozhodně nečeká.

Proč mnoho lidí považuje investování do nemovitostí za oblast, která se jich netýká? Ve většině případů je to díky naprosto neodůvodněným obavám a strachu získaných z tisku a dalších médií. Pro novináře je mnohem zajímavější psát o tom, jak někdo někoho podvedl při prodeji nemovitosti, než popisovat statisíce bezproblémových převodů nemovitostí, které probíhají dnes a denně. Na tom už nic tak senzačního není.

První mýtus:
Kdo není bohatý, nemůže investovat do nemovitostí
Mezi lidmi je nejvíce zakořeněným mýtem názor, že investovat do nemovitostí mohou jen lidé, kteří mají hodně peněz. V České republice je nákup nemovitostí ve více jak 95 % případů financován s využitím účelových úvěrů (hypoték a úvěrů ze stavebního spoření). Na koupi nemovitostí dosáhne skoro každý, kdo má jen trochu slušné, pravidelné příjmy a nepronásledují jej exekutoři. Pro rozjezd vašeho investování stačí i prostředky naspořené v rámci stavebního spoření. Stejně tak lze k investování spojit finanční prostředky celé rodiny, nebo několika investorů.
Nemusíte mít velkou finanční hotovost, stačí pravidelný příjem.

Hotové peníze jsou samozřejmě velkou výhodou, nikoliv však nutnou podmínkou. V každém případě zvyšují zisk, protože nemusíte část inkasovaných peněz odvádět na splátky úvěru.

Druhý mýtus:
Nejlepší investicí je koupě nemovitosti pro vlastní bydlení
Nejlepší investicí je koupě nemovitosti pro vlastní bydlení, která je jedním z dalších velmi rozšířených fám a je vtloukána lidem do hlavy. Investicí ale je stav, kdy nám investované finanční prostředky peníze přináší, nikoli ubírají, jak je tomu v případě nemovitosti pro vlastní bydlení. Vlastní bydlení je černá díra, ve které budou po celý váš život mizet další a další peníze spojené s jejími opravami, údržbou a provozem. Taková investice žádné peníze nevydělá. Maximálně Vám ušetří ty, které by v případě nájemního bydlení bylo třeba platit na úhradu nájemného.

Třetí mýtus:
Rychlé zbohatnutí
Jak už bylo řečeno v úvodu této knihy, investice do nemovitostí patří mezi konzervativní způsoby investování. Je jistě možné v jednotlivých případech dobře koupit a výhodně prodat. Jak ale ukazuje dlouholetá praxe, tak si mnoho investorů nedokáže spočítat všechny náklady. Náklady jsou v mnoha případech větší, než si plánovali. Navíc většina investorů odhaduje velmi optimisticky prodejní cenu, za kterou chce v budoucnu získanou nemovitost prodat. Výsledná cena ale bývá často nižší, než investor předpokládá. Následkem toho je, že investor příliš dlouho lpí na nereálné ceně a prodej takové nemovitosti se následně neúměrně natahuje. Když k tomu přidáme daňové zatížení ve výši 19–23 %, tak zjistíme, že původně dobře vypadající investice tak skvělá není.

Čtvrtý mýtus:
Nemám přístup k dobrým investičním příležitostem
Většina lidí už dopředu ví, jak věci nebudou fungovat. Pokud mezi ně patříte, tak nemá význam, abyste v tomto oboru vůbec začínali. Možná ani v žádném jiném. Někdo hledá důvody, proč to či ono nejde, někdo hledá způsoby, jak problém vyřešit. Tento rozdílný přístup k životu je také jedním z důvodů, který rozděluje lidi na bohaté a chudé. Jinými slovy, kdo chce, ten si příležitost najde, protože příležitosti jsou na každém kroku. Je třeba si uvědomit, že každá nemovitost může být, za určitých okolností, zajímavou investicí. Záleží jen na úhlu pohledu. S investičními příležitostmi je to jako s pečenými holuby, co létají do pusy. Funguje to jen v pohádkách. V reálném životě najdete dobré příležitosti, jen když je budete hledat.

Připomíná mi to situaci, kdy muž potká na ulici krásnou ženu. Osloví ji a ona ho odmítne. S ním to tak zamává, že už to nikdy v životě nezkusí. Pokud zkusíte získat první nemovitost, která se vám bude líbit, a nepovede se to, tak neztrácejte odvahu. Nebyla ta správná. Byl by to zázrak, kdyby se to povedlo napoprvé. Stejně tak jako s tou krásnou ženou na ulici. Když to zkusíte 10–50 krát nebo 100 krát, tak zcela určitě najdete vhodnou investiční příležitost (nebo i krásnou ženu, či muže). Otázkou je, zda potřebujete krásnou ženu/muže a krásnou nemovitost? Krása štěstí nepřináší. U partnerů, stejně jako u nemovitostí.

Pátý mýtus:
Musím mít mnoho znalostí/dovedností, abych byl úspěšný
Na znalosti jsou odborníci (právníci, realitní makléři, finanční poradci, stavební firmy). Čím více budete do problematiky investování vnikat, tím méně je budete potřebovat. Všichni, kdo v obchodu s nemovitostmi začínali, jednou stáli na začátku a museli se k úspěchu prokousat kousek po kousku. Nikdo učený z nebe nespadl. Máte-li odborné znalosti ze stavebnictví, práva či ekonomiky může to být výhoda, ale není to záruka úspěchu. Je mnoho stavařů, právníků a ekonomů, kteří si správnou investiční nemovitost nikdy nekoupili. Ve většině případů stačí selský rozum a znalost základních početních úkonů.

Pokud vládnete řemeslnými dovednostmi, je to velký bonus navíc. Z tohoto pohledu by se mohlo zdát, že nejlepšími investory by mohli být zedníci. Jaká je ale skutečnost? Přestože je mnoho lidí potřebuje a po jejich práci je velká poprávka, tak většina z nich nikdy neinvestovala a jdou do penze sedření s nízkým důchodem. Co to znamená? Není to ani tak o šikovných rukou, jako o šikovné hlavě a investorském myšlení.

Šestý mýtus:
Je nutné být dobrým obchodníkem
Pokud máte zkušenosti z jiných druhů obchodování, může to být určitá výhoda, ale ani obchodní dovednosti nejsou nutnými podmínkami. Když si podrobně pročtete metody popsané v této knize, zjistíte, že je naprosto bezvýznamné, za jakou cenu je ta která nemovitost nabízena. Ve většině případů jde pouze o utkvělou představu majitele o tom, kolik by měl dostat za svoji nemovitost. Dobrý realitní investor nenaplňuje představy prodávajícího ale svoje. Představy prodávajících nejsou založeny na aktuálním finančním toku, který může prodávaná nemovitost generovat. Na vyjednávacích schůzkách tak jen prezentují svoje virtuální představy, které při střetnutí s poptávkou dostávají povážlivou trhlinu. Cena požadovaná v inzerci realitních kanceláři, tak bývá dosažena jen u nemovitostí na velmi lukrativních místech. U drtivé většiny ostatních nemovitostí je finální cena o 5–15 % menší. U mnoha dalších pak může být nižší i o 30–50 %!

Sedmý mýtus:
Rád bych investoval do nemovitostí, ale nemám na to čas
Většina lidí tuší, že by investování mohlo být cestou k finanční svobodě. Chtějí investovat. Chtění je ale vždy jen chtění a nebude ničím jiným, dokud neuděláte první krok. Potkávám mnoho lidí, kteří říkají, že se zajímají o investování do nemovitostí, ale opravdu jen velmi málo z nich s tím skutečně začne. Ještě menší procento z nich v této oblasti vydrží. V tomto případě pro Vás nemám dobrou zprávu. Jakékoliv investování chce čas. Nemůžete dostávat něco za nic. První, co musíte dát vy, je váš čas. Čím víc ho dáte, tím víc se vám vrátí.

Osmý mýtus:
Jsem na investování moc mladý nebo moc starý
Jsem skutečně hluboce přesvědčen, že investování je záležitostí pro všechny věkové skupiny. Jen možnosti a způsoby jsou jiné. Z nich potom vychází odlišné investiční strategie. Jistá je jedna věc. Čím dříve začnete, tím lepších výsledků dosáhnete. Ideální začátek je hned po narození. To je velká výzva pro rodiče. Investování mého syna začalo v době, kdy byl v mateřské škole. Ještě ani nevěděl, že bude investorem. Musím říci, že v té době jsem to nevěděl ani já. Na druhou stranu mnoho našich investorů jsou důchodci. Dokonce jsou mezi nimi i tací, kteří investují peníze, které mají odložené tzv. na pohřeb. Než k němu dojde, tak jim ještě dokážou vydělat nějakou korunku na přilepšení.

Devátý mýtus:
Je blbá doba na investování
Před několika lety jsem četl článek jednoho investora, který děkoval za finanční krizi a přál si další. Pro většinu z nás naprosto nepochopitelná věc. Tento kreativní investor vydělával v době krize několikanásobně víc, jak v dobách prosperity. Existuje tedy vůbec nějaká blbá doba na investování? Jediná blbá doba, která skutečně existuje, je ta, kterou máme ve vlastní hlavě. Každá doba přináší své příležitosti. Je jen na nás dokázat je rozeznat a využít ve svůj prospěch.

Desátý mýtus?
Už mě žádný další mýtus nenapadá, ale v hlavách lidí se stále rodí ty nejrůznější překážky, proč to, či ono nejde. Faktem je, že tou skutečnou překážkou, proč se lidé bojí investovat, jsou nejrůznější strachy či obavy, které se rodí v jejich vlastních hlavách. K tomu se často přidává špatný vztah k penězům. Domnívají se, že hodně peněz mají jen darebáci a Bůh ví, jak k nim přišli. Je to jistá forma duševní lenosti, která jim brání v tom, aby měli dostatek finančních prostředků pro svůj spokojený život, nikoliv okolnosti sami.