Šoky v kupní smlouvě˜ – 3. část

Výhrada zpětné koupě.

Jedno z dalších vedlejších ujednání, které nový občanský zákoník obsahuje je také tzv. výhrada zpětné koupě. Pokud si strany při koupi sjednají výhradu zpětné koupě, znamená to, že prodávajícímu vzniká právo požádat ve sjednané nebo zákonem stanovené lhůtě kupujícího, aby mu prodal zpět nemovitost, kterou na něj na základě kupní smlouvy koupil.

Od předkupního práva se toto ujednání liší tím, že v případě předkupního práva má prodávající právo koupit nemovitost zpět pouze v případě, že se ji kupující rozhodl prodat. V případě výhrady zpětné koupě ale může prodávající kupujícího o zpětný prodej ve sjednané nebo zákonem stanovené lhůtě požádat kdykoliv, zcela bez ohledu na to, zda kupující má či nemá v úmyslu předmětnou nemovitost prodat třetí osobě.

Výhrada zpětné koupě tedy významně posiluje pozici prodávajícího, který má právo v určité lhůtě změnit své rozhodnutí ohledně prodeje věci a požádat kupujícího, aby mu věc převedl zpět, oproti vrácení kupní ceny.

Povinnosti smluvních stran

Velkým problémem je, že tato výhrada nemusí být sjednána písemně. Pokud ale některá ze stran takovou možnost nevylučuje, tak by bylo více než vhodné tuto výhradu vložit do kupní smlouvy nebo do jejího dodatku. Pokud by se výhrada zpětné koupě sjednávala jako věcné právo k nemovitosti, je písemná forma povinná ze zákona.

Pokud prodávající požádá kupujícího, aby mu věc prodal zpátky v souladu se sjednanou výhradou zpětné koupě, vzniká kupujícímu povinnost věc vrátit v nezhoršeném stavu a prodávajícímu vzniká povinnost vrátit kupujícímu kupní cenu. Zákon výslovně stanoví, že tím jsou vyrovnány i užitky z peněz, které prodávající obdržel od kupujícího formou kupní ceny, jakož i plody z věci, které případně kupující vytěžil.

Co lze sjednat v rámci výhrady zpětné koupě:

  1. Lhůtu, ve které ji prodávají může uplatnit. Pokud si ji strany nesjednají platí, že je lhůta desetiletá.
  2. Způsob, jakým bude s nemovitostí nakládáno v době kdy trvá výhrada. Protože je kupující v nejistotě o úmyslech prodávaného komplikuje to případné opravy. Otázkou je také dohoda o nákladech spojených s provozem nemovitosti, jejím pojištění atd. Protože v době této výhrady může dojít k nejrůznějším situacím, tak jen sjednávání jejich případných řešení může celou situaci značně komplikovat.
  3. Náklady účelně vynaložené na zvýšení hodnoty nemovitosti.

 

Závěrem tedy lze opět doporučit tuto výhrady zcela vyloučit z kupní smlouvy, aby si smluvní strany nekomplikovaly život.

  • CHCETE VĚDĚT O NOVINKÁCH ZE SVĚTA INVESTIC?
  • Nejnovější příspěvky
  • FACEBOOK

    NEPLATÍTE ZBYTEČNĚ DAŇ Z PŘÍJMU PŘI PRODEJI NEMOVITOSTÍ?

    Prodáváte nemovitost a nevíte, zda budete platit daň z příjmů? Dovolte mi malou rekapitulaci, kdy jste od daně z příjmů při prodeji, jako fyzická osoba (nepodnikatel), osvobozeni.
    1. Pokud nemovitost vlastníte nepřetržitě alespoň 5 let a nabyli jste ji do 31.12.2020.
    ANEBO
    2. Pokud nemovitost vlastníte nepřetržitě alespoň 10 let a nabyli jste ji po 1.1.2021.
    ANEBO
    3. Máte v nemovitosti bydliště nejméně 2 roky před podpisem kupní smlouvy (pozor – bydliště není trvalý pobyt – to je jen jeden z možných důkazů bydliště).
    ANEBO
    4. Za příjem z prodeje (celou částku, kterou dostanete) si uspokojíte svoji bytovou potřebu. Čili pořídíte něco nové, něco opravíte, zmodernizujete apod. Utratit peníze musíte nejpozději v roce následujícím po roce, kdy jste obdrželi kupní cenu. Jen pozor, pokud to budete utrácet příští rok, je nezbytné tento příjem zahrnout do letošního daňového přiznání. Částka obdržená z prodeje nemovitosti se musí opravdu CELÁ využít na uspokojení bytové potřeby. FÚ zde nezohledňuje zaplacení hypotečního ani jiného úvěru. Tedy pokud prodáte nemovitost za 4 mil. a z té částky zaplatíte např. 2 mil. hypotéku, přesto musíte utratit 4 mil. a ne pouze ten rozdíl, jinak Vás to nechají dodanit až 3 roky zpětně…samozřejmě i se sankcema.

    A pokud jste něco nabyli dědictvím či darem, a nesplňujete ani jednu z výše uvedených podmínek? Tak si prostě najdete znalce, který Vám udělá odborný posudek ke dni nabytí a tu cenu si odečtete od ceny prodejní. Zní to jednoduše, ale úřady ročně doměří nešťastníkům desítky milionů, tak bacha na to !
    P.S. Ještě doplnění. Pokud jste osvobození a příjem z prodeje překročí částku 5 mil. Kč musíte oznámit FÚ. Formulář oznámení najdete na daňovém portálu. Jo, a pokuta za neozjámění je 10 %.
    Zdroj: Ing. Mirek Jonáš Realitní a vzdělávací institut
    ... Zobrazit vícZobrazit méně

    Koukni na Facebooku

    BYDLENÍ PRO MLADÉ BUDE DOSTUPNĚJŠÍ, ALE JEN PRO TY PŘIPRAVENÉ.
    Podle vyjádření celé řady odborníků z realitní oblasti a finančních poradců je velmi pravděpodobné, že příští rok bude mimořádná příležitost, kdy bude mít mnoho mladých lidí jedinečnou možnost koupit vlastní bydlení. Nasvědčují tomu, jak klesající ceny nemovitostí, které v některých lokalitách klesly až o 25 % tak také klesající úrokové sazby u hypoték. Jejich výraznější pokles se ale čeká až v druhé polovině roku 2024 v závislosti na výši inflace. Tu se také daří snižovat i když inflační cíl ČNB ve výši 2 % je ještě hodně daleko. Kdo trefí ten správný okamžik, kdy ceny nemovitostí i úroky budou nejníž vyhraje jackpot a ušetří obrovské peníze. Připraveni budou ti, kteří budou mít vysokou bonitu, připravenou akontaci (část kupní ceny, kterou musí mít kupující v hotovostgi) ve výši 10 % do 36 let a 20 % nad 36 let a vybranou nemovitost s odpovídající hodnotou. Bonita se dá průběžně vylepšit a na získání dostatečné hotovosti mají mladí lidé cca rok. KDO TUTO PŘÍLEŽITOST PROŠVIHNE MÁ VELKOU SMŮLU A ZAPLATÍ STRAŠNĚ MOC PENĚZ NAVÍC, POKUD VŮBEC BUDE MÍT NĚJAKOU ŠANCI HYPOTÉKU ZÍSKAT. Chcete-li mít podrobný manuál, jak se připravit na to abyste si mohli koupit nemovitost, tak napište svůj e-mailový kontakt do zprávy. K dispozici bude v průběhu října. Ještě čekáme co vláda vymyslí v rámci úsporného balíčku.
    ... Zobrazit vícZobrazit méně

    Koukni na Facebooku