Šoky v kupní smlouvě˜ – 3. část

Výhrada zpětné koupě.

Jedno z dalších vedlejších ujednání, které nový občanský zákoník obsahuje je také tzv. výhrada zpětné koupě. Pokud si strany při koupi sjednají výhradu zpětné koupě, znamená to, že prodávajícímu vzniká právo požádat ve sjednané nebo zákonem stanovené lhůtě kupujícího, aby mu prodal zpět nemovitost, kterou na něj na základě kupní smlouvy koupil.

Od předkupního práva se toto ujednání liší tím, že v případě předkupního práva má prodávající právo koupit nemovitost zpět pouze v případě, že se ji kupující rozhodl prodat. V případě výhrady zpětné koupě ale může prodávající kupujícího o zpětný prodej ve sjednané nebo zákonem stanovené lhůtě požádat kdykoliv, zcela bez ohledu na to, zda kupující má či nemá v úmyslu předmětnou nemovitost prodat třetí osobě.

Výhrada zpětné koupě tedy významně posiluje pozici prodávajícího, který má právo v určité lhůtě změnit své rozhodnutí ohledně prodeje věci a požádat kupujícího, aby mu věc převedl zpět, oproti vrácení kupní ceny.

Povinnosti smluvních stran

Velkým problémem je, že tato výhrada nemusí být sjednána písemně. Pokud ale některá ze stran takovou možnost nevylučuje, tak by bylo více než vhodné tuto výhradu vložit do kupní smlouvy nebo do jejího dodatku. Pokud by se výhrada zpětné koupě sjednávala jako věcné právo k nemovitosti, je písemná forma povinná ze zákona.

Pokud prodávající požádá kupujícího, aby mu věc prodal zpátky v souladu se sjednanou výhradou zpětné koupě, vzniká kupujícímu povinnost věc vrátit v nezhoršeném stavu a prodávajícímu vzniká povinnost vrátit kupujícímu kupní cenu. Zákon výslovně stanoví, že tím jsou vyrovnány i užitky z peněz, které prodávající obdržel od kupujícího formou kupní ceny, jakož i plody z věci, které případně kupující vytěžil.

Co lze sjednat v rámci výhrady zpětné koupě:

1. Lhůtu, ve které ji prodávají může uplatnit. Pokud si ji strany nesjednají platí, že je lhůta desetiletá.
2. Způsob, jakým bude s nemovitostí nakládáno v době kdy trvá výhrada. Protože je kupující v nejistotě o úmyslech prodávaného komplikuje to případné opravy. Otázkou je také dohoda o nákladech spojených s provozem nemovitosti, jejím pojištění atd. Protože v době této výhrady může dojít k nejrůznějším situacím, tak jen sjednávání jejich případných řešení může celou situaci značně komplikovat.
3. Náklady účelně vynaložené na zvýšení hodnoty nemovitosti.

Závěrem tedy lze opět doporučit tuto výhrady zcela vyloučit z kupní smlouvy, aby si smluvní strany nekomplikovaly život.