Za jak dlouho po porušení smlouvy může dát pronajímatel nájemci výpověď?

Je zajímavé, že s touto otázkou se vypořádal Nejvyšší soud důsledně až v roce 2010 svým rozsudkem ze dne 9. 12. 2010 sp. zn. 26 Cdo 78/2010.

Kdo by si chtěl rozsudek podrobně prostudovat najde jej na: http://www.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/F3AAB21B878ECCD2C1257A4E0065547F?openDocument&Highlight=0,null,

Občanský zákoník dává pronajímateli právo vypovědět nájemní smlouvu, pokud nájemce poruší své povinnosti.  Část důvodů pro výpověď nájemní smlouvy ze strany pronajímatele (podle § 2288). mohou být např.:

1. a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,
2. b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
3. c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo
4. d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

(2) Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že

1. a) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,
2. b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

V tomto případě Nejvyšší rozhodoval v případě, ve kterém mezi dnem porušení smlouvy a dnem podání výpovědi uplynulo několik let. Jeho rozhodnutí bylo následující:

26. „Právo vypovědět nájem bytu svědčí především pronajímateli jako vlastníku bytu, resp. domu, v němž se vypovídaný byt nachází (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. října 2005, sp. zn. 26 Cdo 186/2005)“.
27. „Výpověď pronajímatele z nájmu bytu je z tohoto pohledu jeho jednostranný hmotněprávní úkon adresovaný nájemci, v jehož důsledku zaniká – uplynutím stanovené výpovědní lhůty – nájem bytu.“
28. „Prostřednictvím výpovědi z nájmu bytu tak pronajímatel realizuje své vlastnické právo. Právo vypovědět nájem bytu je tudíž součástí vlastnického práva pronajímatele a není jiným majetkovým právem, které by (s výjimkou vlastnického práva) podléhalo promlčení (§ 100 odst. 2 obč. zák.).“
29. „Právo vypovědět nájem bytu je tudíž součástí vlastnického práva pronajímatele a není jiným majetkovým právem, které by (s výjimkou vlastnického práva) podléhalo promlčení (§ 100 odst. 2 obč. zák.).“
30. „Je pak nerozhodné, jaké (zákonné) výpovědní důvody pronajímatel ve výpovědi z nájmu bytu uplatnil a stejně tak je nerozhodné i to, jak dlouhá doba uplynula od naplnění uplatněných výpovědních důvodů do dání (doručení) výpovědi nájemci bytu.“
31. „Nejvyšší soud České republiky ve vztahu k výpovědnímu důvodu podle § 711 odst. 1 písm. d/ obč. zák. před novelou dovodil, že k době, která uplynula od porušení povinností zakládajících tento výpovědní důvod do dne výpovědi, soud přihlíží (jen) při úvaze, zda výpověď z nájmu bytu je v rozporu s dobrými mravy.“
32. „Navíc je zapotřebí zdůraznit, že ze samotného práva vypovědět nájem bytu přímo neplyne žádné oprávnění, kterému by bylo možné přisoudit majetkovou hodnotu a které by tudíž podléhalo promlčení ve smyslu § 100 odst. 1 věty první obč. zák.“

Závěr je tedy jednoznačný. Výpověď nájmu může být poslána druhý den po tom, kdy pronajímateli vzniklo právo na její podání, stejně tak jako za 10 let, kdy se pronajímatel dozvěděl o zákonném důvody pro takovou výpověď. Výpověď nájmu nepodléhá promlčení. Hříchy nájemců se nepromlčují.